不動産の法律 国土利用計画法

国土利用計画法:土地取引の規制(注視/監視/規制区域、届出・許可制)

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監視区域

監視区域の指定要件

地価が急激に上昇し、またはそのおそれがあり、これにより適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域。ただし、規制区域として指定された区域を除く。

都道府県知事などは、上記の監視区域の指定要件を満たす場合にのみ、該当する土地の区域を監視区域として指定することができます。

また、監視区域を指定した場合には、全国(注視・監視・規制区域以外の区域)および注視区域に規定されていた、

  • 市街化区域内 … 2,000㎡以上
  • 市街化調整区域内および非線引き都市計画区域内 … 5,000㎡以上
  • 都市計画区域外 … 10,000㎡以上

の面積要件について、都道府県の規則で届出対象面積を引き下げることができます。

面積要件に該当する一定の土地取引(売買等)を行った場合、取引の両当事者が、事前にその土地の所在する市町村の長のを経由して、都道府県知事(指定都市においては、指定都市の長)に対して届出をしなければいけません。

まごころう
あくまでも、「引き下げることができる」であり、「必ず引き下げなければならない」わけではありません。

引き下げられなかった場合には、全国(注視・監視・規制区域以外の区域)および注視区域の面積要件が準用されます。

監視区域における届出の手続き

監視区域における届出の手続きについて、解説します。

事前届出(契約の締結前)

一定の土地取引(売買等)の契約を締結しようとする取引の両当事者(売買であれば買主および売主)は、あらかじめ、一定事項を都道府県知事(指定都市においては指定都市の長)に届け出なければいけません。

都道府県知事への届出を行うときには、その土地の所在する市町村の長のを経由して、都道府県知事(指定都市においては、指定都市の長)に対して届出をします。

まごころう
取引の両当事者がそろって届出をする必要があります。

単独での届出は受け付けられません。

都道府県知事による各要件の審査

都道府県知事は、届出を受けた土地取引について、

  • 土地の利用目的
  • 予定対価の額
  • 権利移転の内容

を審査しなければいけません。

権利の移転の内容の審査(フローチャート)

    • 土地の利用目的の審査基準(フローチャート)
    • 予定対価の額の審査基準(フローチャート)

審査の結果、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、

  • 当該土地取引の契約の締結を中止すべきこと
  • その他その届出に係る事項について必要な措置を講ずべきこと

を勧告することができます。

都道府県知事は、届出があった日から起算して6週間以内に、「勧告」または「不勧告」の通知をしなければいけません。

まごころう
全国(注視・監視・規制区域以外の区域)と違って、勧告をしないときにも「不勧告」の通知をする必要があります。

また、届出をした者は、

  • 届出をした日から6週間を経過する
  • 6週間経過するまでに通知を受ける

までは、契約を締結してはいけません。

都道府県知事が勧告をしたときの対応

事前届出における都道府県知事の勧告後の対応

都道府県知事が、事前に届出をした者に勧告をした時には、対応が3つに分かれます。

報告の必要があると認められる場合には、勧告に基づいて講じた措置について勧告を受けた者から報告を受けることができます。

勧告を受けた者が勧告に従うときには、都道府県知事は、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講ずるよう努めなければいけません。

勧告を受けた者が勧告に従わないときには、勧告に従わなかったということおよび勧告の内容を公表することができます。
(ただし、罰則はない。)

まごころう
基本的には、全国(注視・監視・規制区域以外の区域)および注視区域と同じです。

全国・注視・監視区域における適用除外

以下の場合では、全国(注視・監視・規制区域以外の区域)・注視区域・監視区域の規定が適用されません。

  • 民事調停法による調停に基づく場合
  • 当事者の一方または双方が国、地方公共団体または一定の公社・公団である場合
  • 農地法3条1項の許可を受けることを要する場合
  • 民事訴訟法による和解である場合
  • 滞納処分、強制執行、担保の実行としての競売により換価する場合
  • 新住宅市街地開発法の規定により、処分計画に従って造成施設などを処分する場合
  • 土地収用法の事業認定の告示に係る事業地等について移転または設定が行われる場合
  • 遊休土地を買い取る場合
  • 注視区域または監視区域の指定が解除された際、事前届出がされたいた場合

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