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媒介契約とは:一般・専任・専属専任、期間、解除・違約金

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媒介契約とは:一般・専任・専属専任、期間、解除・違約金

不動産の売買をするときに、まったく不動産業者をはさむことなく個人だけで行うことは稀でしょう。後々トラブルにならないようにするためにも、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼することが一般的な流れです。ですが、媒介契約にはいくつかの種類があり、各媒介契約には特徴があることをご存知でしょうか?

今回は、不動産の仲介を依頼したときに必ず結ぶことになる媒介契約について、色々な角度から解説していきます。3つの媒介契約の基本的なことや、メリット・デメリットも確認しておきましょう。それらを考慮して、あなたに最適な媒介契約とはどれなのかを選んでください。

また、媒介契約で注意をしたいこと(違約の定めなど)も一緒にご紹介します。売買成立に至る前段階の契約ですので、この段階でトラブルになるのはよくありません。しっかりとポイントを押さえて、上手に不動産を売却しましょう。

【この記事からわかること】

  • 媒介契約とは
  • 不動産の仲介とは
  • 一般媒介契約について
  • 専任媒介契約について
  • 専属専任媒介契約について
  • 各媒介契約の期間について
  • 媒介契約の解除・違約金について

媒介契約とは

不動産会社に売買の仲介を依頼するという方も多いのではないでしょうか。その際には、媒介契約というものを結ぶことになります。媒介契約というのは、仲介をしてもらうにあたってのサービス内容とその手数料などをハッキリとさせるための契約であり、書類です。

不動産という分野はそれでなくともトラブルに発展しやすいものです。この媒介契約でサービス内容、手数料などを明確にしておくことによってトラブルを未然に防ぐというという意味合いがあるのです。基本的には、仲介依頼を受けた不動産会社には媒介契約をする義務があります。自分の希望などをしっかりと不動産会社に伝えた上で、媒介契約を結んでいくことが望ましいでしょう。

不動産の仲介とは

不動産会社に仲介を依頼する際に媒介契約が必要であるという話をしましたが、具体的に不動産の仲介というのはどのようなものなのでしょうか。不動産の売買に関して言えば、不動産を売買する際に買主と売主の間に立って売買契約を成立させるということです。不動産の売買だけではなく、賃貸の際にも仲介をお願いすることができます。

基本的に契約が成立すると、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。不動産の分野は複雑な手続きも多く、「餅は餅屋」ということで不動産会社に仲介を依頼する方が多いのです。

媒介契約の種類

媒介契約には、3つの種類があります。ひとつは一般媒介契約、もうひとつは専任媒介契約、最後のひとつが専属専任媒介契約です。それぞれの契約においてメリットとデメリットがありますので、自分にとって適したものを選択していくことが大切です。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約について詳しく説明していきましょう。

一般媒介契約とは

まずは、一般媒介契約についてお話していきましょう。これは同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約になります。一般媒介契約には明示型と非明示型というものがあります。

明示型は同時依頼をするにあたって、他のどの不動産会社へ仲介を依頼しているのかを伝えなければいけません。非明示型の場合には、同時依頼をすることも、どの不動産会社へ仲介を依頼しているのかも伝える必要はありません。指定流通機構であるレインズへの登録は任意となっており、法令上の義務はありません。業務処理状況の報告義務に関しても同じく任意で、法令上の義務はありません。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができるため、売却のための窓口を複数持てるというところです。また、不動産会社の間で競争が起こりますので、早くに成約する可能性も高くなります。一般媒介契約においては、こういったところがメリットになってくるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約にもデメリットがあります。それは同じ物件が多く人の目にさらされることによって、価値を感じてもらえなくなるというところです。求人情報などに例えるとわかりやすいのですが、あちこちの求人サイトに同じ求人が載っていると「もしかしてブラック?」と不安になる方も多いでしょう。不動産に関しては「売れてないってことは何か問題があるのでは」といった風に考えられてしまうこともあるのです。

また、複数の不動産会社に依頼することによって不動産会社が積極的に動かないということもあります。「うちでやらなくても他社が」となってしまうこともあるのです。

専任媒介契約とは

次は、専任媒介契約についてです。一般媒介契約とは異なり、仲介を依頼できるのはひとつの不動産会社のみになります。ただ、不動産に関して親戚や知人などの身近な人と直接交渉することも可能となっており、その場合には不動産会社を通すことなく契約をすることができます。

レインズへの登録に関しては媒介契約締結の日から7日以内となっており、業務処理状況の報告義務に関しては2週間に1回以上となっています。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットについてですが、まず挙げられるのは買い取ってくれる人を自分で開拓していくことができるというところです。親戚や知人などであれば、自分にとって有利な条件で買い取ってくれる可能性も高くなってきます。不動産会社の力を借りながらも、自分でも積極的に動くことができるというのはやはり大きなメリットです。

また、仲介を依頼できるのはひとつの不動産会社のみになりますので、不動産会社も責任感を持って積極的に動いてくれます。この点もメリットとなるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、やはりひとつの不動産会社にしか仲介を依頼できないという部分です。ひとつの不動産会社とやりとりするだけになるので楽になる部分はあるのですが、やはり複数の不動産会社に依頼したほうがチャンスは多くなってきます。ひとつの不動産会社に任せるからこそ、可能性が狭まってしまう部分は出てくるでしょう。

専属専任媒介契約とは

最後に専属専任媒介契約についてです。仲介をひとつの不動産会社にしか依頼できない契約になります。同時に他の不動産会社への仲介を依頼することは禁止されていますし、親戚や知人などの自分が見つけてきた取引相手に関しても依頼した不動産会社を通すことになります。依頼する人にとっては、かなり拘束力の強い契約であるといえるでしょう。

レインズへの登録は媒介契約締結の日から5日以内とされており、業務処理状況の報告義務は1週間に1回以上となっています。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットについてですが、メリットとしてまず挙げられるのは売却までのスピードが早いというところです。というのも、契約をしたら5日以内には物件の情報が全国の不動産会社で共有されることになります。つまり、契約をすればすぐにその物件がいろいろな人の目にとまるようになるのです。多くの人の目にとまるからこそ、早い段階での売却というものがより現実的なものとなってきます。

また、基本的にはどのようなケースでも不動産会社を通すことになりますので、そこまで不動産に詳しくないという方でも安心して任せていられるというところもメリットになってくるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットについてですが、やはり仲介を依頼できるのがひとつの不動産会社になってしまうという部分です。というのも、契約した後になって他の不動産会社がもっとよい条件で打診してきたというケースは少なくありません。しかしながら、専属専任媒介契約で契約をしてしまうと常にひとつの不動産会社を通して取引をすることになるのです。

つまり、せっかくよい条件で取引ができても、確実にひとつの不動産会社を仲介させることになります。ですので、仲介料などが発生し、せっかくのよい条件を無駄にしてしまうという可能性もあるのです。また、親戚や身内などから取引相手を開拓した場合でも直接取引ではなく、不動産会社を仲介した取引になります。常に契約した不動産会社を通すということで、拘束力の強さというものがデメリットになってくるのではないでしょうか。

各媒介契約の期間

各媒介契約の期間についてですが、それぞれの契約には有効期間というものがあります。まずは、一般媒介契約についてです。一般媒介契約については、法令上の制限はなしとなっています。ただ、3ヶ月以内に行政の指導が入ることになっています。3ヶ月というのがひとつの目安にはなってくるものの、実質的には有効期限はないものと思っておいていいでしょう。

次に、専任媒介契約についてですが専任媒介契約においては3ヶ月以内が契約の有効期間となっています。こちらに関しては、目安ではなく明確に契約の有効期間が定められていますので注意しましょう。

そして、専属専任媒介契約についてですが、専属専任媒介契約における有効期間も3ヶ月以内になっています。専任媒介契約と専属専任媒介契約というのは、依頼する人にしてみれば制限があり、拘束力のある媒介契約になります。だからこそ、3ヶ月という明確な有効期間が定められているのです。

媒介契約の解除と違約金

媒介契約の解除と違約金ということですが、まずは媒介契約の解除ができるのかどうかというところからお話していきましょう。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがありますが、基本的にこのすべてにおいて解除ができるようになっています。というのも、契約した後で事情が変わってくるというのはよくある話なのです。

契約したときには確実に不動産を売るつもりだったのに本人の意思とは関係ないところで、それができなくなってしまったということもあるでしょう。場合によっては契約をしたものの、その後の不動産会社の対応に不信感があり解除したくなったということもあるでしょう。こういった正当な理由があれば、基本的には解除は可能です。

場合によっては「気分ではなくなった」といった非常に曖昧な理由でも解除ができることはありますが、契約は約束事になります。社会人として、大人として非常識な理由での解除というのは避けたいものです。もちろん、不動産会社が契約に違反するようなことがあれば、依頼する側が契約の解除をするのは当然の権利です。

逆に、依頼する側が契約に違反するようなことがあった場合には、不動産会社のほうから契約解除を申し出てくるでしょうし、場合によっては損害賠償といった話に発展することもあります。

そして、解除するときに気になるのが違約金です。基本的に、媒介契約の解除において違約金というものは発生しません。一般媒介契約の場合には、実質的に期限がない状態ですのでいつ解約しても問題ありません。

しかしながら、専任媒介契約と専属専任媒介契約には有効期間がありますので、その有効期間内で解除をするとなるとそれまでにかかった費用を請求されることがあります。この際に請求される金額は、成約時の媒介手数料が上限となっています。基本的に、この費用の請求というのは滅多にありません。特に、不動産会社のほうに不備があった上での解除となれば、常識的に考えても不動産会社も請求はしてこないでしょう。

ただ、不動産会社にまったく不備がなく、「他にもっといいところを見つけたから」といった依頼する人の個人的な理由となると請求される可能性は高くなってきます。費用を請求された場合には、基本的にその費用を支払っていくことになりますが、まずは費用の明細書の提示、費用の説明などを受けた上で支払うようにしましょう。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼したという事実をはっきりさせる契約です。仲介取引が成立したときにはどうするなどの基本事項も定められています。トラブルを避ける性質をもっているので、はっきりとした契約を結びましょう。

不動産の仲介とは、不動産会社に買主と売主の間に立ってもらって、契約を手伝ってもらうことです。宅地建物取引士が契約書などの作成や重要事項説明を行うので、後々のトラブルを避けることができます。安心料としての性質が強いでしょう。

媒介契約の種類には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約にはメリット・デメリットがあります。あなたの条件に合う媒介契約を結ぶようにしましょう。

一般媒介契約には期間の定めがありません。専任媒介契約と専属専任媒介契約には、3ヶ月の有効期限が定められています。勝手に自動更新の定めがされていないか確認しておきましょう。

媒介契約の解除をするときには、少しだけ慎重に行うようにしましょう。違約金については、原則発生しないのですが、一方的な解除では販促費用を請求されることがあります。もし、急ぎの解除ではないということであれば、3ヶ月の期限が訪れるのを待ちましょう。

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