不動産トラブルは頻繁に起きることではありませんが、起こったときには大問題に発展しやすいケースが多いです。そんなトラブルを防ぐために登記には順位が設定されています。登記の順位と意味についてしっかり知り、正しく備えましょう。
【この記事からわかること】
- 登記の優先順位について
- 所有権の優先順位について
- 抵当権の優先順位について
1.登記の順位
登記の優先順位とは
不動産登記をする大きな理由のひとつは、対象となる不動産に法的な効力を持たせるためです。重要なのは「ひとつの不動産に、ひとりの権利者しかいないわけではない」ということです。
多数の権利者が登記をしている場合、いざ効力をはっきしたときに混乱が生まれてしまいます。それを防ぐために、登記には順位が設定されています。
不動産の権利の登記の優先順位は、登記をした順番によって決められます。早く登記をしたほうが勝ちの世界です。先に登記を申請した方が優先的な地位を得られるということです。
登記の順位：所有権の場合
権利部には、甲区と乙区があります。まずは所有権について記載されている甲区での登記順位についてです。
Ａさんが、ＢさんとＣさんに二重に不動産を売ったような場合を考えてみましょう。所有権は誰かが所有していることを示しているので、共有関係でない限りは一人しか存在できません。騙されたとはいえ、ＢさんとＣさんはどうなるのでしょうか？
答えは「早い者勝ち」です。登記の申請をＢさんが早くしていたとしたら、法的にはＢさんが所有者です。不動産の売買において、決済が行われると同時に登記申請を行う理由はここにあります。
登記の順位：抵当権設定の場合
権利部の乙区はどうでしょうか。乙区では主に抵当権の設定が行われます。銀行での借入れをするときに担保に入れるというものです。
家を建てようとしたＡさんは、Ｂ銀行とＣ銀行からお金を借りることにしました。この場合、Ｂ銀行とＣ銀行は抵当権の設定登記を行います。では、順位はどうなるのでしょうか？
答えは同じく「早い者勝ち」です。先に登記を申請したのがＢ銀行であれば、Ｂ銀行が第１順位の抵当権を得ます。
もしもＡさんが借入金を返済できない状況に陥り競売になったとしましょう。Ｂ銀行の残債は８００万円で、Ｃ銀行の残債は２００万円の合計１，０００万円です。競売の結果、家が９００万円で売れたとします。
このとき、第１順位のＢ銀行は８００万円全額受け取ることができます。しかし、第２順位のＣ銀行は残った１００万円しか受け取ることができなくなります。
補足：抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンなどの債権(借金)について、返済がなかったときに不動産を処分し、その売却金額から優先的に返済を受けることができる権利です。
2.まとめ
登記には優先順位があります。基本的には「早い者勝ち」が順位付けのルールです。
権利部の甲区で定められる所有権では、その特性上、複数が同時に存在することができません（共有関係を除く）。決済が行われると同時に登記申請を行わないと不必要な紛争に巻き込まれることになります。
権利部の乙区で主に定められる抵当権では、申請が早いものから順位が決まっていきます。順位と売却の金額次第では、借金を回収できないこともあります。