開発許可制度：概要と建築制限

一定の規模を超える土地を開発するときには、開発許可をとる必要があります。市街化区域、市街化調整区域、準都市計画区域など、区域ごとに開発行為となる基準が違うため、なかなか分かりにくいのが開発行為です。とはいえ、自身が行おうとしている行為が開発行為に該当するのか把握していなければ、計画をすることさえできないことがあります。

今回は、開発許可制度について概要と建築制限を解説します。そもそも開発行為や開発許可とは何か？といった基本的な部分と、それに付随する建築制限です。細かい話が多いのですが、開発許可制度の全体を理解するためには避けて通ることはできません。

開発行為と開発許可

開発行為とは

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことをいいます。「土地の区画形質の変更」が開発行為なので、大規模な建造物を建設したとしても、土地に何ら手を加えずに行う場合には、開発行為になりません。

土地の区画形質の変更には、宅地造成、農地転用、道路の新設などがあります。切土や盛り土なども該当するため、大規模な建築物の建設をするときに、土地の区画形質の変更を行わずに、工事に着工できることは稀でしょう。

特定工作物とは

特定工作物には、第一種特定工作物と第二種特定工作物があります。周辺地域の環境を害する恐れがあり、政令で指定しているものが特定工作物になります。どんなに大規模なものであっても、政令で指定されていなければ特定工作物にはなりません。

開発許可とは

開発行為を行おうとする者は、エリアごとに定められた基準に従って、原則として都道府県知事の許可を受けなければいけません。指定都市や中核市においては市長の許可となることがあります。

市街化区域で許可不要となる行為

市街化区域では、以下の場合に許可を受ける必要がありません。

• 1,000㎡未満（※1）
• 駅舎などの鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な施設を建築するための開発行為
• 都市計画事業
• 土地区画整理事業、市街地再開発事業、防災街区整備事業
• 住宅街区整備事業
• 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地での竣工認可の告示前において行う行為
• 非常災害のための応急措置として行う行為
• 通常の管理行為、軽易な行為など

※1　三大都市圏の一定の区域では500㎡未満となっている区域があります。また、都道府県は300㎡以上の範囲で条例によって定めなおすことができます。

通常の管理行為、軽易な行為については、仮設建築物の設置などが代表的です。とはいえ、第一種特定工作物の建設の用に供する目的で一時的に使用するために設置する場合など、用途はかなり限定的に指定されています。ほかにも、車庫や物置などが該当します。

市街化調整区域で許可不要となる行為

市街化調整区域では、以下の場合に許可を受ける必要がありません。

• 農林漁業用の一定の建築物用の開発行為
• 農林漁業者の居住の用に供する建築物用の開発行為
• 駅舎などの鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な施設を建築するための開発行為
• 都市計画事業
• 土地区画整理事業、市街地再開発事業、防災街区整備事業
• 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地での竣工認可の告示前において行う行為
• 非常災害のための応急措置として行う行為
• 通常の管理行為、軽易な行為など

市街化調整区域では、面積によって許可不要となるものはありません。基本的に市街化を抑制するための区域なので、何か建てようとすれば、すべてチェックが必要になります。市街化調整区域なら何でも建てられるだろうと考える方がいますが、むしろ逆です。

非線引都市計画区域で許可不要となる行為

非線引都市計画区域では、以下の場合に許可を受ける必要がありません。

• 3,000㎡未満
• 農林漁業用の一定の建築物用の開発行為
• 農林漁業者の居住の用に供する建築物用の開発行為
• 駅舎などの鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な施設を建築するための開発行為
• 都市計画事業
• 土地区画整理事業、市街地再開発事業、防災街区整備事業
• 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地での竣工認可の告示前において行う行為
• 非常災害のための応急措置として行う行為
• 通常の管理行為、軽易な行為など

非線引都市計画区域では、面積による規定が緩和されます。

準都市計画区域で許可不要となる行為

準都市計画区域では、以下の場合に許可を受ける必要がありません。

• 3,000㎡未満
• 農林漁業用の一定の建築物用の開発行為
• 農林漁業者の居住の用に供する建築物用の開発行為
• 駅舎などの鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な施設を建築するための開発行為
• 都市計画事業
• 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地での竣工認可の告示前において行う行為
• 非常災害のための応急措置として行う行為
• 通常の管理行為、軽易な行為など

その他の区域で許可不要となる行為

その他の区域では、以下の場合に許可を受ける必要がありません。

• 1ha未満
• 農林漁業用の一定の建築物用の開発行為
• 農林漁業者の居住の用に供する建築物用の開発行為
• 駅舎などの鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な施設を建築するための開発行為
• 公有水面埋立法の免許を受けた埋立地での竣工認可の告示前において行う行為
• 非常災害のための応急措置として行う行為
• 通常の管理行為、軽易な行為など

開発許可を受けた開発区域内外の建築制限

開発許可はあくまでも「土地の区画形質の変更」をするための許可ですが、開発許可を受けて開発区域となると、その区域には建築の制限も設定されます。

工事完了公告前

開発行為が完了すると、工事完了公告をします。工事完了広告前は、以下の場合を除いて、建築物の建築、特定工作物の建設をしてはならないと定められています。

• 工事用仮設建築物など
• 知事が認めたとき
• 開発区域内の土地の所有者で、開発行為を行うことに同意していない者が、自己の権限に基づいて建築物の建築などをするとき

工事完了公告後

工事完了公告後は、原則として予定の建築物以外の建築物を建てることはできません。新築はもちろん、改築、または用途変更なども認められません。ただし、以下の場合には例外として認められます。

• 知事が許可したとき
• 用途地域が定められているとき
• 国が行う行為で、その国の機関と知事との協議が成立したとき

市街化調整区域

市街化調整区域では、より厳しい制限がされています。特に、開発許可を受けた開発区域以外の区域では「何人も知事の許可を受けなければ、建築物の新築、改築、用途変更、第一種特定工作物の新築などをしてはならない」とされており、ほぼ何もできません。