登記事項証明書の基本
日常生活のなかで「登記事項証明書」という言葉を聞くことはあまりないかもしれません。
逆に、不動産業に従事している方であれば、一日に何十枚も目を通すことになるような書類です。
登記事項証明書を取得するには、基本的に、法務局を利用する必要があります。
登記事項証明書にくわえて、法務局という馴染みのない言葉・場所が立て続けに出てくるので、「登記事項証明書って難しそうだし、怖い。」という印象を持っている人がいます。
しかし、まずは安心してください。
登記事項証明書は、難しくもありませんし、怖くもありません。
慣れてしまえば、だれでも簡単に取得して、読むことができる書類です。
登記事項証明書は「不動産の履歴書」
登記事項証明書は、簡単にいえば、不動産の履歴書です。
履歴書には、
- これまでのこと
- 今のこと
- これからのこと
が書かれています。
登記事項証明書に書かれていることも、
- その不動産のこれまでのこと
- その不動産の今のこと
- その不動産のこれからのこと
が書かれています。
記載されている内容も、登記官や司法書士によってしっかりと管理されているので、余計な情報はありません。
その不動産についてただしく理解するためには欠かすことができない情報だけが記されています。
登記事項証明書は難しくない
登記事項証明書は、決して難しい書類ではありません。
フォーマットがしっかりしている書類で、
- 表題部
- 権利部
の2部構成です。
表題部には、不動産に関する物理的な情報（面積や所在など）が書かれています。
権利部には、不動産に関する権利的な情報（所有権や抵当権など）が書かれています。
見方さえわかってしまえば、知りたい情報がとても探しやすく、やさしい書類です。
土地と建物の登記事項証明書は別物
土地と建物の登記事項証明書は、別ものです。
ある土地について知りたいときには、土地の登記事項証明書を取得します。
ある建物について知りたいときには、建物の登記事項証明書を取得します。
ある土地に建っている建物について、土地と建物をまとめて知りたいときには、土地と建物の登記事項証明書を取得します。
状況に応じて、取得する登記事項証明書の種類・枚数が変わるので注意しましょう。
不動産登記とは
登記には、
- 不動産登記
- 商業登記
- 船舶登記
など、いろいろな登記があります。
登記とは、権利などの実態をもたない重要なことがらについて、実態を記録するための法的な手続きのことです。
ですので、不動産の場合、
- 面積や所在などの物理的な情報
- 所有権や抵当権などの権利的な情報
を登記することで、記録しています。
物理的な情報とは、土地の広さや、建物の面積などのことです。人でいうと、身長や体重ですね。
権利的な情報とは、所有権や抵当権などです。人でいうと、血縁関係などが近いかもしれません。
不動産に関する、ぱっと見では知ることができないことを、法的に記録して世間に周知することが目的です。
すべての登記が義務ではない
すべての登記が義務ではありません。
「表示に関する登記」と呼ばれる事項は、原則1ヶ月以内に申請しなければならないとされています。
「表示に関する登記」に定めがあるのは、国や県、市町村からの税金に密接な関係があるからです。
しかし、「権利に関する登記」は登記しなければならないという明確な定めはありません。
たとえば、相続登記などは、かなり多くの登記漏れがあるといわれています。
不動産登記の法的な力
不動産登記には、
- 対抗力
- 公信力
- 権利推定力
- 形式的確定力
という4つの法的な力が備わっています。
対抗力とは
対抗力とは、第三者に対して発言する権利のようなものです。
登記をすることで、その不動産について、法的な主張を第三者にすることができます。
登記されていない情報は、法律上、存在していないということです。
つまり、登記がされていなければ、所有権を主張しても無視されるということです。
あなたの不動産を、知らぬ間に他人が取得してしまうことも法的にはありえます。
取得した相手が、善意無過失だった場合、あなたの所有権が認められないこともあり得ます。
（※善意無過失とは、起こった問題について何も情報を得ていない（知らない）者で、かつ十分な注意を払っていた者をいいます。）
公信力とは
公信力とは、普通に考えて妥当だと思わしきことを信じて行動したときに、事実と異なっていても、信じた内容を保護する力です。
日本の不動産登記では認められていない力で、私たちにはあまり関係はありません。
日本では認められていない力なので、万が一、トラブルが起こった時には、登記されている情報が重視されます。
日本の不動産登記は、とてもややこしく、素人が自力でしようとしてもなかなか難しいのが現状です。
しかし、公信力が認められていない日本の不動産登記法では、絶対に誤りが起こってはいけないので、間違いを起こさないために複雑化したと考えられます。
権利推定力とは
権利推定力とは、登記所が行った登記は、真正（真に正しい）ものであると推定される力です。
登記の申請があったときには、登記官が内容をチェックして、認められれば登記が行われます。
登記官によるチェックを通過して、登記された内容は、間違いがないはずだと考えられます。
あくまでも推定なので、覆る可能性も秘めています。
形式的確定力とは
形式的確定力とは、一度登記された情報は、間違っていたとしても、その内容を無視することはできない力です。
たとえば、所有権の登記が悪質な偽造によって第三者によって行われたとします。
悪質な偽造によって登記された所有権なので、当然、無効となります。
しかし、所有権を正しいところに戻すには、一度、抹消登記をしなければいけません。
間違って登記された所有権に関する登記を、所有権抹消登記で消して、さらに正しい所有権の登記を行います。
いかなる場合でも、登記された情報の上書き保存は許されないということです。
登記事項証明書の取得で困ったときに役立つ知識
登記事項証明書を取得するときには、どの書類を選べばいいのかなどで困ることがあります。
困ったときのために、登記事項証明書の種類などについて解説します。
細かいところには触れていませんが、ここで解説している内容を理解していれば、あなたが必要な書類はどれなのかについては判断ができるようになります。
登記事項証明書と登記簿謄本について
登記事項証明書と登記簿謄本を同じものだと勘違いしている方がよくいます。
不動産業者でも同じだと思っている人がいるくらいです。
もともと、不動産登記は紙に筆と印鑑で直筆記録されていました。
紙に記録された登記情報書類のことを「登記簿謄本」といいます。
しかし、紙では劣化しますし、追記などが不便です。
情報技術の発展したことで、法務局は、登記簿謄本をデータ化をしました。
登記事項証明書とは、紙で記録されていた登記簿謄本をデータ化したものです。
その結果、現在登記簿謄本はすべて登記事項証明書に置き換わりました。
全部事項証明書と一部事項証明書について
登記事項証明書には、
- 全部事項証明書
- 一部事項証明書
の2種類があります。
基本的には全部事項証明書で間違いがありませんし、取得する目的がはっきりと理解できていない場合には全部事項証明書を取得しましょう。
しかし、特定の情報のみがほしいというときには一部事項証明書が活躍します。
全部事項（謄本）とは
登記事項証明書は、以前は登記簿謄本と呼ばれていました。
登記簿謄本は「登記簿」＋「謄本」でできている言葉です。
謄本とは、ある書類の原本の内容をすべての写したものです。
ですから、戸籍謄本といえば、ある特定の戸籍すべてが記されています。
同様に登記簿謄本は、ある特定の登記簿の内容すべてが記されている書類です。
登記簿謄本が、電子化によって置き換わったものが全部事項証明書です。
なので、全部事項証明書とは登記についてすべての内容を記した書類です。
一部事項（沙本）とは
一部事項証明書は、以前は登記簿沙本と呼ばれていました。
沙本とは、ある書類の一部を抜粋した写しです。
ある書類の中から、大事な部分や、必要な部分だけを記載したものが沙本です。
全部事項証明書と同じように、登記簿紗本が電子化によって置き換わったものが一部事項証明書です。
なので、一部事項証明書とは登記の一部を抜粋して記した書類です。
土地と建物の登記事項証明書
登記事項証明書は、土地についての登記事項証明書と建物についての登記事項証明書が用意されます。
ひとつの住所について土地を取得すれば、建っている建物の情報も得ることができるかといえば、NOですので気を付けてください。
建物の情報が欲しいときには、建物の登記事項証明書を取得しましょう。
※建物の登記事項証明書は存在しないことが多々あります。これは建てた人が登記をしていないからです。
登記事項証明書の構成
登記事項証明書を取得すると表題部と権利部というパートで構成されていることが分かります。
権利部は、甲区と乙区に分かれています。
それぞれのパートごとに記載する情報が決められているので、あらかじめ理解しておくとよいでしょう。
表題部には、所在や地積などその不動産の大きさや場所などが書かれています。
権利部(甲区)には、誰の不動産なのかという所有権について書かれています。
権利部(乙区)には、銀行から借り入れをしたときに発生するような、抵当権など債務関係があるかどうかが書かれています。
※余談ですが、家を建てたりすると、土地家屋調査士の先生と司法書士の先生に、それぞれ報酬を支払うことになります。これは、土地家屋調査士の先生が表題部についての登記事務をしてくれます。そして、司法書士の先生が権利部についての登記事務をしてくれているからです。
登記事項証明書を作る目的
登記事項証明書がなぜ存在するのかですが、どこの誰がみても、その土地や建物が誰のもので、どういう不動産なのかがわかるようにするのが目的です。
その不動産が、どのような場所に、どのような形状で存在していて、どんな人がその不動産の関係者なのか。これらが各段落に分けて書いてあります。
登記事項証明書の種類
登記事項証明書の種類を説明します。
登記事項証明書・謄本、専有部分の登記事項証明書・沙本
最もよく取得されるのが、登記事項証明書・謄本、専有部分の登記事項証明書・沙本です。
専有部分の登記事項証明書・沙本とは、区分所有建物の登記事項証明書です。
通常の一軒家であれば登記事項証明書で間違いありませんが、マンションの場合は1棟まるごと全居室を取得しない限りは、一部の記載(一室分)となるので沙本という表現になります。
専有部分の登記事項証明書・抄本を取得するときには、区分所有建物についてなので家屋番号に注意しましょう。
一部事項証明書・沙本
一部事項証明書・沙本では、どの部分が必要なのかを指定する必要があるので、下に名前などを記入する欄があります。
一部事項証明書では、登記事項証明書の内容から特定の内容が抜粋されます。
共有物件について、特定の所有者の情報についてだけ欲しい場合に使います。
共有持ち分が設定されている物件で、所有権の移転などが過去に複数回行われていると、非常に理解しにくいため使われることがあります。
所有者事項証明書
所有者事項証明書は、いわゆる表題部のみの表示がされています。
所有権や抵当権の情報までは必要がないという場合に使います。
コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿、合筆、滅失などによる閉鎖登記簿・記録
コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿と合筆、滅失などによる閉鎖登記簿・記録についてですが、どちらも閉鎖登記簿を扱うための項目です。
閉鎖登記簿とは何か？ということについて少し説明します。
土地や建物をつぶしましたよということを知らせるのが、閉鎖登記簿と呼ばれるものです。
建物については、取壊しなどにより解体したときのことだなと察しがつくと思います。
分かりにくいのは、土地についてです。
土地の閉鎖登記とは、たとえば、2筆の土地だったものを合筆した場合。
AとBがくっついてAにまとめたのであれば、Bは消えたことになるので閉鎖登記が必要になります。
土地の閉鎖登記とは、このようなケースのことになります。
コンピュータ化に伴う閉鎖登記については、紙に記入して記録していた登記簿からデータによる管理に移行が済んだ時に作られるものです。
データになる前の登記簿謄本が一定期間保管されます。
ですので、もし登記簿謄本が必要になったときには、どこまでの情報が必要なのかをふまえて、選択・記入をしてください。
まとめ
登記事項証明書は、原則として土地又は建物を管轄する法務局で取得します。しかし、今はデータ化したことでどこからでも瞬時に登記事項証明書を手に入れることができるようになりました。なので、最寄の法務局に行きましょう。
最寄の法務局は、インターネット又は電話で調べることができます。本局と支局、受付時間に注意して行きましょう。お昼の時間帯は、意外と混雑していないことがあります。
登記事項証明書について、最低限必要なことは知っておきましょう。覚える必要はありませんが、理解だけしておくと用紙の記入で迷うことがありません。事前にどれが必要なのかメモしておくのもよいでしょう。
交付請求書に情報を記載するときには、住所の記入に気をつけましょう。地番や家屋番号には特に注意が必要です。
取得方法は、4つあります。
- 法務局で直接取得する方法（600円）
- 郵送で請求し、郵送で取得する方法（600円+往復分の郵送費）
- オンラインで請求し、法務局で直接取得する方法（480円）
- オンラインで請求し、郵送で取得する方法（500円）
各請求方法ごとに注意点がありますので、しっかり準備をしていきましょう。
参考リンク：法務局トップページ