雑種地から宅地への地目変更登記をするには、
- 雑種地が農地に該当するかどうか確認する
- 雑種地が位置している都市計画区域を確認する
- 雑種地を地目変更するための工事をする
- 雑種地の地目変更をする
となります。
雑種地であっても「農地」に該当することがあります。
一手間かかりますが、しっかりと確認をしながら行動してください。
以下、くわしい手順を解説します。
雑種地が農地に該当するかどうか確認する
農地法における農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは無関係で、現況により判断します。
ですので、雑種地であっても、今現在「農地」として活用しているのであれば、地目変更に際して「農地転用」が必要になります。
農地かどうかは客観的事実により判断されますが、判断をするのは農業委員会です。
ですので、役所に設置されている農業委員会まで相談をしに行きます。
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農地に該当する場合
農地に該当する場合には、状況に合わせて、
- 権利移動のみ → 農地法3条の許可
- 農地転用のみ → 農地法4条の許可
- 権利移動および農地転用 → 農地法5条の許可
を得る必要があります。
（※ 権利移動とは、売買や交換による所有権移転などを意味します。）
（※ 農地転用とは、農地を農地以外として使用することを意味します。）
農地法3条の許可を得る場合には、農業委員会に許可の申請をします。
（※ 市街化区域の特例はありません。）
農地法4条および5条の許可を得る場合には、雑種地が位置している都市計画区域に応じて、
- 市街化区域内 → 農業委員会に農地転用の届出を提出する
- 市街化区域外 → 農業委員会に農地転用の許可を申請する
となります。
（※ いずれの場合であっても、農業委員会が意見書をまとめて、都道府県知事及び指定市町村の長が許可について検討します。）
雑種地が農地に該当する場合、やや手続きが面倒になります。
しかし、無許可で農地転用を行ってしまうと、
- 工事完了後に原状回復を求められることがある
（※ 自費で元に戻せといわれる。） - 工事完了後に罰則が適用されることがある
など、さまざまな不利益があるので注意してください。
農地に該当しない場合
農地に該当しない場合には、そのまま次のステップに進みます。
雑種地が位置している都市計画区域を確認する
雑種地が位置している都市計画区域が「市街化区域」であれば、とくに心配はいりません。
しかし、市街化区域外に位置している場合には、建築の規制を受けることがあります。
（※ とくに市街化調整区域では規制が厳しい。）
都市計画区域の規制を確認するには、役所の都市計画課などに相談してください。
地目変更後の用途が「宅地」なので、住宅などを建てることはほぼ確実かと考えられます。
市街化調整区域に位置している場合、原則として、工作物の設置しか認められず、
- 物置
- 休憩所（公園にあるようなもの）
でさえ、設置が許されないことが多いです。
勝手に設置すると「原状回復」を命じられることがあるので、必ず都市計画課と協議をしてください。
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雑種地を地目変更するための工事をする
工事の着工は、
- 農地法の確認
- 都市計画法の確認
- 建築基準法の確認
（※ 設計などについて建築確認を行います。）
など、関係するすべての法律について確認及び許可を受け、準備が整ってからです。
すべての準備が整い次第、宅地利用に向けて工事を開始します。
雑種地の地目変更をする
宅地利用のための工事が完了し、
- 変更予定の地目：宅地
- 現況判断の地目：宅地
のように地目が揃った段階で地目変更を行います。
雑種地から宅地への地目変更を行うのは、一番最後です。
地目変更のくわしい手順などについては、以下の記事を参考にしてください。
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