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雑種地から宅地への地目変更登記はどうすればよいのか?

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雑種地から宅地への地目変更登記をするには、

  1. 雑種地が農地に該当するかどうか確認する
  2. 雑種地が位置している都市計画区域を確認する
  3. 雑種地を地目変更するための工事をする
  4. 雑種地の地目変更をする

となります。

まごころう

雑種地であっても「農地」に該当することがあります。

一手間かかりますが、しっかりと確認をしながら行動してください。

以下、くわしい手順を解説します。


雑種地が農地に該当するかどうか確認する

農地法における農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目とは無関係で、現況により判断します。

ですので、雑種地であっても、今現在「農地」として活用しているのであれば、地目変更に際して「農地転用」が必要になります。

まごころう

農地かどうかは客観的事実により判断されますが、判断をするのは農業委員会です。

ですので、役所に設置されている農業委員会まで相談をしに行きます。

農地に該当する場合

農地に該当する場合には、状況に合わせて、

  • 権利移動のみ → 農地法3条の許可
  • 農地転用のみ → 農地法4条の許可
  • 権利移動および農地転用 → 農地法5条の許可

を得る必要があります。
(※ 権利移動とは、売買や交換による所有権移転などを意味します。)
(※ 農地転用とは、農地を農地以外として使用することを意味します。)

農地法3条の許可を得る場合には、農業委員会に許可の申請をします。
(※ 市街化区域の特例はありません。)

農地法4条および5条の許可を得る場合には、雑種地が位置している都市計画区域に応じて、

  • 市街化区域内 → 農業委員会に農地転用の届出を提出する
  • 市街化区域外 → 農業委員会に農地転用の許可を申請する

となります。
(※ いずれの場合であっても、農業委員会が意見書をまとめて、都道府県知事及び指定市町村の長が許可について検討します。)

まごころう

雑種地が農地に該当する場合、やや手続きが面倒になります。

しかし、無許可で農地転用を行ってしまうと、

  • 工事完了後に原状回復を求められることがある
    (※ 自費で元に戻せといわれる。)
  • 工事完了後に罰則が適用されることがある

など、さまざまな不利益があるので注意してください。

農地に該当しない場合

農地に該当しない場合には、そのまま次のステップに進みます。

雑種地が位置している都市計画区域を確認する

雑種地が位置している都市計画区域が「市街化区域」であれば、とくに心配はいりません。

しかし、市街化区域外に位置している場合には、建築の規制を受けることがあります。
(※ とくに市街化調整区域では規制が厳しい。)

都市計画区域の規制を確認するには、役所の都市計画課などに相談してください。

まごころう

地目変更後の用途が「宅地」なので、住宅などを建てることはほぼ確実かと考えられます。

市街化調整区域に位置している場合、原則として、工作物の設置しか認められず、

  • 物置
  • 休憩所(公園にあるようなもの)

でさえ、設置が許されないことが多いです。

勝手に設置すると「原状回復」を命じられることがあるので、必ず都市計画課と協議をしてください。

雑種地を地目変更するための工事をする

工事の着工は、

  • 農地法の確認
  • 都市計画法の確認
  • 建築基準法の確認
    (※ 設計などについて建築確認を行います。)

など、関係するすべての法律について確認及び許可を受け、準備が整ってからです。

すべての準備が整い次第、宅地利用に向けて工事を開始します。

雑種地の地目変更をする

宅地利用のための工事が完了し、

  • 変更予定の地目:宅地
  • 現況判断の地目:宅地

のように地目が揃った段階で地目変更を行います。

まごころう

雑種地から宅地への地目変更を行うのは、一番最後です。

地目変更のくわしい手順などについては、以下の記事を参考にしてください。

さらに詳しく


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