農地（田・畑）から宅地への地目変更登記は、
- 農地転用の許可を得る
- 都市計画法の許可を得る
- 工事に着工する
- 宅地に地目変更する
という流れになります。
農地（田・畑）から宅地に地目変更をする場合、
- 農地法
- 都市計画法
に注意してください。
以下、くわしい解説を続けます。
農地転用の許可を得る
農地（田・畑）から宅地への農地転用をする場合には、
- 農地転用のみ → 農地法4条の許可
- 権利移動および農地転用 → 農地法5条の許可
を得る必要があります。
（※ 権利移動とは、売買や交換による所有権移転などを意味します。）
（※ 農地転用とは、農地を農地以外として使用することを意味します。）
農地法4条および5条の許可を得る場合には、農地（田・畑）が位置している都市計画区域に応じて、
- 市街化区域内 → 農業委員会に農地転用の届出を提出する
- 市街化区域外 → 農業委員会に農地転用の許可を申請する
となります。
（※ いずれの場合であっても、農業委員会が意見書をまとめて、都道府県知事及び指定市町村の長が許可について検討します。）
無許可で農地転用を行ってしまうと、
- 工事完了後に原状回復を求められることがある
（※ 自費で元に戻せといわれる。） - 工事完了後に罰則が適用されることがある
など、さまざまな不利益があるので注意してください。
長年放置されている農地（田・畑）の場合
長年放置されている農地（田・畑）で、一定の条件を満たしている場合には、
- 非農地証明
- 農地法の適用を受けないことの事実確認証明書
の交付を受けることによって対応できる可能性があります。
都市計画法の許可を得る
農地（田・畑）から宅地への地目変更を行う場合には、都市計画区域に注意してください。
農地（田・畑）が位置している都市計画区域が「市街化区域」であれば、とくに心配はいりません。
しかし、市街化区域外に位置している場合には、建築の規制を受けることがあります。
（※ とくに市街化調整区域では規制が厳しい。）
都市計画区域の規制を確認するには、役所の都市計画課などに相談してください。
地目変更後の用途が「宅地」なので、住宅などを建てることはほぼ確実かと考えられます。
市街化調整区域に位置している場合、原則として、工作物の設置しか認められず、
- 物置
- 休憩所（公園にあるようなもの）
でさえ、設置が許されないことが多いです。
勝手に設置すると「原状回復」を命じられることがあるので、必ず都市計画課と協議をしてください。
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工事に着工する
工事に着工するのは、
- 農地転用の許可
- 都市計画規制の許可
など、関係するすべての法律について確認及び許可を受け、準備が整ってからです。
すべての準備が整い次第、宅地利用に向けて工事を開始します。
当然ですが、建物を建築するにあたって「建築確認」が必要です。
建築基準法に照らし合わせて問題がないかどうかを確認します。
宅地に地目変更する
宅地利用のための工事が完了し、
- 変更予定の地目：宅地
- 現況判断の地目：宅地
のように地目が揃った段階で地目変更を行います。
農地（田・畑）から宅地への地目変更を行うのは、一番最後です。
地目変更のくわしい手順などについては、以下の記事を参考にしてください。
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