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境界確定されていない土地の売買契約を結ぶ危険性について

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土地の境界確定は、とても重要なことです。

境界確定が正しくされることで、広く一般的に土地の面積などが定まります。

しっかりと境界確定がされていない土地を契約することは、口約束にも劣る行為です。

口約束であれば、あいまいさについて検討のし直しが行われますが、書面で契約した場合には、書面の内容が重視されやすくなります。

この記事では、境界確定されていない土地の売買契約を結ぶことの危険性について、くわしく解説しています。

境界確定がされているかどうか確認する方法も解説しているので、参考にしてください。

この記事の内容

  • 土地の境界確定とは
  • 境界確定されているか確認する方法
  • 境界確定されていない土地の売買契約が危険な理由

境界確定されていない土地の売買契約を結ぶのは危険

ケイコさん
Kouさん、相談したいことがあるわ。
S.Kou
結婚相談所は向かい側ですよ。
ケイコさん
(お前が行けよ。)
S.Kou
...なんでしょうか?
ケイコさん
春までに新しく家を建てたくて、土地を契約しようと思うの。
S.Kou
すればいいのでは?
ケイコさん
それがね、境界確定がされていないのよ。

さすがに危険かなぁ?って。

S.Kou
境界確定がされていない土地の売買契約を結ぶのは危険ですね。
ケイコさん
やっぱりそうよねぇ。

土地の境界確定とは

土地には「筆界(ひっかい、ふでかい)」という境界線があります。

筆界を決めるときには、

  • 測量
  • 立ち合い(同意形成)
  • 境界確定

が、土地家屋調査士によって行われます。

立ち合いの時には、

  • 民間(近隣住民)
  • 官界(役所など)

による現地確認が行われ、境界線に関する同意書などを作成します。

すべてが終わった後、

  • 測量図
  • 同意書

などを提出して、公に土地の面積などが登録されます。

S.Kou
境界確定ができていない土地というのは、子供の陣地みたいなものです。
ケイコさん
ここからここまで俺の陣地ー!みたいなやつね。
S.Kou
そういうことです。

超あいまいですし、喧嘩もよくしてますよね。

ケイコさん
確かに。

線を乗り越えて、線を引く不毛な争いをしてるわね。

S.Kou
境界確定をしないということは、まさにそういうことです。

喧嘩の仕方が違うだけで、やってることは変わらないです。

ケイコさん
むしろ、

  • 小賢しい法律知識を繰り広げる
  • 近所の人に根回しして、既成事実を作り上げる
  • ひたすらごねる

みたいな手を使ってくるから、子供よりたちが悪そうね。

境界確定がされているか調べる方法

境界確定がされているか調べるときには、

  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 確定測量図

などを使います。

手順は、

  1. 確定測量図を取得する
  2. 公図を取得する
  3. 登記事項証明書を取得する
  4. 資料を持って、現地に行く

です。

確定測量図を取得する

確定測量図とは、土地を測量して、細かく図面に落とし込んだものです。

土地家屋調査士が作成する資料で、1度でも境界確定が行われていれば、取得できるはずです。

確定測量図を取得しようとしたときに、「ありません。」と言われたら、1度も境界確定が行われていない可能性が極めて高いです。

確定測量図が取得できたとしても、

  • 測量をした日がかなり昔
  • 測量があいまい
  • 測量図を見ながら現地照合をしても食い違う

など、安心できるわけではありません。

S.Kou
昔の土地家屋調査士には、かなり適当な仕事をされていた方も残念ながらいます。

とくに山林や田畑など、はっきりいって面倒くさいところは注意が必要です。

土地家屋調査士も適当に仕事をしますし、役人の確認も大変なので手抜きだったりします。

ケイコさん
そんなの意味ないじゃない。

どうすればいいの?

S.Kou
現地にいく準備をします。

公図を取得する

現地に行く準備として、公図を取得します。

公図を使うと、近隣の土地の位置関係が簡易的にわかります。

現地確認をするときの補助になるので取得しておきましょう。

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登記事項証明書を取得する

現地に行く準備として、登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書の表題部には、土地の面積などに関する情報が記載されています。

表題部の情報を、

  • 現地の情報
  • 確定測量図の情報
  • 公図の情報

と照合します。

公図の情報は、正確な照合が難しいですが、

  • 現地の情報
  • 確定測量図の情報

とは、本来は合致していなければいけません。

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資料を持って、現地に行く

  • 確定測量図
  • 登記事項証明書
  • 公図

の資料が準備できたら、現地に向かいます。

現地にいくと、

  • 金属鋲
  • プラスチック杭
  • 石杭
  • 木杭

など、土地の要所に目印があります。

まずは、確定測量図と目印の位置関係があっているか照合してください。

確定測量を行った日が大昔の場合、

  • 地境鋲がずれている(地震などにより)
  • 地境鋲がない

ということがあります。

しっかり地境鋲が確認できたら、

  • 巻き尺
  • レーザー

などを使って、距離を調べます。

ケイコさん
地境鋲がなかったら、どうすればいいの?
S.Kou
地境鋲がなかったら、土地の境界確定をしなおす必要があります。
ケイコさん
確定測量図があるのに?
S.Kou
関係ありません。

その測量図は、すでに「子供の陣地」です。

ケイコさん
ということは、距離を測りなおして、狂いがありすぎるときもアウトなのね。
S.Kou
そういうことです。

なぜ境界確定がされていない土地の売買契約を結ぶのは危険なのか

ケイコさん
なんとなく境界確定がされていない土地の売買契約はダメかなぁと思ったけど、どうしてダメなの?
S.Kou
いい勘をしていますけど、分かっていなかったのですね。
ケイコさん
いい女は第六感が鋭いの。
S.Kou
土地の契約書には、どんな情報が記載されますか?

第六感で答えていいですよ。

ケイコさん
うぜぇよ、引っ張るなよ。

そうね...

  • 土地の売買代金
  • 損害賠償の定め
  • 引き渡し予定日

とか。

S.Kou
第六感は働かなかったですね。

土地の売買契約書には、

  • 土地の面積
  • 土地の資料

が記載されます。

誤った情報をもとに契約してしまうと、どうなりますか?

ケイコさん
知ってたし!

分かってたし!

うるせぇし!

S.Kou
子供の喧嘩に付き合ってられないので、答えをいいます。

誤った情報をもとに契約してしまうと、契約内容と現実が食い違っていても、認められない可能性があります。

つまり、揉めるということです。

ケイコさん
不動産業者と揉めるだけなら、宅建業者の責任だから、一般消費者は守られるんでしょ?
S.Kou
揉める相手は、不動産業者だけとは限りません。

近隣住民と揉める可能性もあります。

その場合、民事ですから、グダグダです。

ケイコさん
あー、なるほどね。

それはイヤね。

賃貸借契約であっても同じ

S.Kou
念のため伝えておくと、賃貸借契約であっても同じです。

契約書に同意したということは、契約書の内容で了解したということです。

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