コラム

建売住宅は「不動産業者」よりも「建売業者」から直接購入した方が良い

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建売住宅は「不動産業者」よりも「建売業者」から直接購入した方がよい理由について解説している記事です。

建売業者から直接購入をしない場合、あなた(買主)には、基本的にデメリットしかありません。

どのような点でデメリットが発生するのか、くわしく解説しています。

さくっと要点を知る

  • 建売住宅を不動産業者から購入する場合、仲介手数料がかかるケースがある
  • 建売業者から不動産業者に紹介料(バックマージン)が支払われているケースがある
  • あなた(買主)にとって、建売住宅を不動産業者から購入するメリットは特にない

よりくわしく解説していること

  • 建売住宅の購入は「建売業者」と直接話をした方が費用がかからない理由について
  • 建売住宅を建売業者から直接購入する場合の費用について
  • 建売住宅を不動産業者から購入する場合の費用について
  • 建売住宅を不動産業者から購入するメリットについて

建売住宅の購入は「建売業者」と直接話をした方が費用がかからない

建売住宅を購入する場合には、

  • 建売住宅を建てた業者(建売業者)
  • 建売住宅を預かっている業者(不動産業者)

のいずれかから購入するルートがあります。

結論からいえば、建売住宅を購入するときには「建売業者」と直接話をした方が費用がかかりません。

建売住宅を建てた業者(建売業者)から購入する場合の費用

建売住宅を建てた業者(建売業者)から購入する場合、

売主に支払う費用 建売住宅の物件代金
固定資産税の清算金
(※1月1日引き渡しでは不要)
不動産業者に支払う費用 事務手数料
地盤調査費用
建築確認・完了検査申請証紙代
上下水道負担金
金融機関に支払う費用 住宅ローン融資事務手数料
(※住宅ローンを借りる場合のみ)
住宅ローン保証料
(※住宅ローンを借りる場合のみ)
団体信用生命保険料
(※住宅ローンを借りる場合のみ)
保険会社に支払う費用 火災保険料
地震保険料
土地家屋調査士に支払う費用 表示登記費用
司法書士に支払う費用 所有権保存登記費用
所有権移転登記費用
抵当権設定登記費用
(※住宅ローンを借りる場合のみ)
国に支払う費用(税金) 不動産取得税
登録免許税
印紙税
消費税

などの費用がかかります。

なぜ「建売業者」は「不動産業者」に預けるのか?

建売業者としては、あなた(買主)と直接話ができた方がメリットが大きくなります。

しかし、建売業者のなかには、

  • あまり事業規模が大きくない
  • 建売住宅のノウハウがあまりない
    (売れやすい間取りや規模がわかっていない)

など、販売力(営業力)の乏しい業者がいるのも事実です。

建売住宅の場合、築後1年を経過してしまうと、

  • 「新築」ということができない
  • 税金を支払わなければいけない

となり、

  • より売れにくくなる
  • 所有しているだけでコストがかかる

ので、建売業者としては他人の力を借りてでもなんとかして売りたい事情があります。

そのため、デメリットを承知で「不動産業者」に預けるようになります。

【中古住宅】築1年の物件を購入するときの注意点
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条件のよい物件が見つかったときというのは、気持ちが焦りやすいものです。不動産の営業マンというのは、数々のお客さんを見てきて、相手が内心盛り上がっているのかどうかを見抜くスキルに長けています。ですので、これは!?と思ったお客様には「殺し文句」をふんだんに使ってきます。
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建売住宅を預かっている業者(不動産業者)から購入する場合の費用

建売住宅を預かっている業者(不動産業者)から購入する場合、

  • 建売業者を建てた業者(建売業者)から購入する場合の費用
  • 仲介手数料

などの費用がかかります。
(※預かり形態にもよる)

建売住宅を不動産業者から購入する場合、

  • あなた(買主)
  • 建売業者(売主)
  • 不動産業者(仲介業者)

となり、仲介取引が成立するので「仲介手数料」を受け取ることができるようになります。

たとえば、3,000万円の建売住宅であった場合、

3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円(税別)

となり、仲介手数料として96万円(税別)だけ余計な費用がかかります。

【仲介手数料】計算(速算式)、無料(および半額)、消費税、値引き
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仲介手数料とは:簡単な計算法(速算式)

建売業者から不動産業者に「紹介料(バックマージン)」を支払っている場合もある

建売住宅を預かっている業者(不動産業者)から購入する場合、

  • 建売住宅を建てた業者(建売業者)から購入する費用
  • 仲介手数料

がかかることがありますが、仲介手数料がかからない場合もあります。

その場合には、基本的に、建売業者から不動産業者に「紹介料(バックマージン)」が支払われています。
(※どちらかというと紹介料が支払われているケースの方が多い。)

紹介料(バックマージン)が支払われている場合には、あなた(買主)に余計なコストはかからず、建売業者にのみコストが発生します。

しかし、紹介料(バックマージン)の分だけ、建売住宅を建てた業者(建売業者)から購入する費用に上乗せされている可能性もあるので注意が必要です。

建売住宅を不動産業者から購入するメリットは特にない

建売住宅を不動産業者から購入するメリットは特にありません。

建売住宅を購入する場合には、

  • 建売住宅の品質
  • 建売住宅の費用
  • 建売住宅の保証

などが主に気になる部分になるかと思います。

いずれの項目についても、建売業者が担当することなので、不動産業者が仲介に入ることで、

  • 建売住宅の品質は変わらない
  • 建売住宅の費用は増える
  • 建売住宅の保証は変わらない

となり、メリットはありません。

可能であれば、建売住宅は建売業者から直接購入するようにしましょう。

ただし、ビジネス上の繋がりがあるので、不動産業者から建売業者に話が通ったあとであれば、直接購入ができる可能性は薄くなります。

すでに紹介を受けたにも関わらず、不動産業者を取引から排除してしまうと、建売業者は不義理を働いたことになり、

  • 以後、取引をしてもらえない
  • あまりよくない噂が流れる
    (※事実ですが)

などのデメリットが建売業者に発生してしまいます。

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