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【マンションの売却】決済・引渡し時にすべきことと費用の概略

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【マンションの売却】決済・引渡し時にすべきことと費用の概略

マンションの売買契約が無事終われば、最後は、決済・引渡しをします。

この記事では、決済・引渡し時にすべきことと費用の概略について解説します。

大きく分けて、

  • スケジュール調整
  • 事後への備え
  • 決済・引渡し時にかかる費用の概略

の3つを解説します。

決済・引渡しでは、スケジュール調整がとても重要です。

決済・引渡し時のスケジュール調整に加えて、その後の調整も行います。

また、関係者が増えるので、綿密に連絡を取っておかなければ、無駄な時間を過ごすことになりかねません。

よりよい結果を引き寄せるために、できるかぎりしっかりと準備をするようにしましょう。

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決済・引き渡し

決済・引渡し時には、

  • 買主
  • 不動産業者
  • 司法書士
  • 銀行
  • 引越し業者

など様々な人とのかかわりが一気に増えます。

スムーズに調整を行うにはどうすればよいのか?を念頭に解説をしていきます。

不動産業者・司法書士・銀行との連携は密に行う

決済・引渡しでは、

  • 不動産業者
  • 司法書士
  • 銀行

と話をする機会が必然的に増えます。

どの関係者も、重要な仕事を担っており、彼らがしっかりと仕事ができるかどうかは、あなた(売主)と買主にかかっています。

何度も電話などがかかってくるかもしれませんが、面倒くさがらずにしっかりと対応するように心がけてください。

適当に対応をしてしまうと、結果的に損をするのはあなたです。

司法書士との面談

マンションを売るときには、司法書士との面談が不可欠です。

主に、抵当権抹消登記に関する面談をします。

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどの支払いが完了した不動産についている抵当権を解除(消す)登記です。

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記(抵当権をつける登記)と違って、銀行側もあまり重視していません。

抵当権設定登記は、銀行もデリケートになるので、必ず司法書士を通して行うように指示されるのが一般的であり、場合によっては、司法書士の指定がされることもあります。

とはいえ、抵当権設定登記は、買主側が行う登記なので、あなた(売主)には関係がありません。

抵当権抹消登記は、手続きに誤りさえなければ、あなた自身が問題ないとされるケースも多いでしょう。

抵当権抹消登記を自分で行った場合、登記費用および司法書士報酬を支払う必要はないので、費用を抑えることができます。

ただし、抵当権抹消登記の費用は安価なことが多く(相場25,000円~35,000円)、そこまでの節約効果は期待できません。

節約効果が期待できないわりに、マンションの決済・引渡し時に抵当権の抹消が行われていないと、そもそも決済・引渡しが滞る原因にもなるので、司法書士に任せるのがおすすめです。

抵当権抹消登記とは:手続き、必要書類、費用と相場、申請書作成方法
抵当権抹消登記とは:手続き、必要書類、費用と相場、申請書作成方法

住宅ローンが完済すると抵当権抹消登記をすることになるのが一般的です。抵当権抹消登記とは、抵当権を消す登記です。その性質上、抵当権を設定した金融機関などから許可がなければ、抵当権抹消登記を行うことはできません。

抵当権抹消登記が行えるということは、融資を完済しているので差し押さえなどのリスクは通常考えられません。なので、別にしなくてもいいのではないのか?と思う方もいるでしょう。ですが、相続や急な売却になったときに困るのが常です。

今回は、抵当権抹消登記がどういうものなのかということや、費用など知っておくべき内容を抑えつつ、注意点も説明します。これを読めば、抵当権抹消登記についてはバッチリです。

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銀行とのやり取り

決済・引渡しは、

  1. 買主の住宅ローンを立ち上げる(買主口座からあなたの口座へ代金が入金される)
  2. あなたのマンションの住宅ローンを完済する(あなたの口座から銀行への支払いが行われる)
  3. あなたのマンションの抵当権を抹消する(抵当権抹消登記)
  4. あなたのマンションに買主の抵当権を設定する(抵当権設定登記)
  5. あなたのマンションの所有権が買主に移動する(所有権移転・保存登記)
  6. あなたのマンションが買主に引き渡される

という流れで物事が進みます。

どこかひとつでも滞れば、当日の決済・引渡しが難しくなったり、数時間待たされることになります。
(※スムーズに行われれば、1~2時間。長引くと半日以上かかります。)

あなた(売主)が行うことは、

  • 住宅ローンの完済(銀行担当)
  • 抵当権抹消登記(司法書士担当)

の2つです。

買主が行うことは、

  • 住宅ローンを借りる(銀行担当)
  • あなたに代金を支払う(銀行担当)
  • 抵当権設定登記(司法書士担当)
  • 所有権移転・保存登記(司法書士担当)

の4つです。

カッコ書きしたように、司法書士および銀行との連携が取れているかどうかがとても重要です。

あまり経験のない司法書士だと、銀行との連携がうまくいかず、当日の処理に時間がかかったりします。

当然、司法書士に依頼せずに、素人対応をした場合には、より多くの時間がかかる可能性が跳ね上がります。

不動産業者とのスケジュール確認

決済・引渡しにおいて、不動産業者が行うことは、実はありません。

不動産業者の仕事は、「案内人」です。

つまり、

  • あなた(売主)
  • 買主
  • 司法書士
  • 銀行

の間を取り持つ連絡係です。

直接的な仕事はないのですが、司法書士および銀行は、不動産業者から得た情報をもとに動きます。

ですので、間接的ながらも、円滑にことを運ぶには、かなり重要なポジションにいます。

この時期に不動産業者から電話がかかってくることは多くなる可能性がありますが、ほとんどの内容はデリケートな話です。

あなた(売主)と買主の話を聞きながら、司法書士や銀行とのやり取りをするので、スケジュールが二転三転することもありえます。

あまりにも頻繁な場合には、担当者が流れを理解していない可能性もあるのですが、基本的にはすり合わせの結果であることが多いです。

イライラしたりせずに、冷静に対処するように心がけましょう。

有給を取得する必要に迫られることもあり(銀行は平日しか開いていないため)、会社の都合なども絡むので、実際にはややこしい仕事です。

引越しの段取りは早めにする

主な関係者(不動産業者、司法書士、銀行)とは、独立した関係者に「引越し業者」がいます。

決済・引渡しでは、必ず引越しをしなければいけません。
(※空き家、投資用物件を除く。)

引越しの段取りは、早めにするようにしてください。

決済・引渡しをスムーズに行うためでもありますが、何よりもあなたが支払う費用を安くするためです。

引越し業者に、引越しを依頼した場合、「今は繁忙期なので~...。」と、ほぼ必ず言われます。

本当に繁忙期であることもあるのですが、何でもない事のほうが、おそらく多いです。

とはいえ、営業トークなので仕方がありません。

ですので、繁忙期を避けるといったことは、ほぼ無意味です。

それよりも効果的なのは「相見積り」をしっかりと取ることです。

複数の業者から見積もり査定を受けて、査定金額をもとに、各業者ともう一度交渉をします。

これだけはしてもらわなければわからないのですが、驚くほど金額が下がります。

不動産の一括査定でも同様の効果は得られるのですが、引越しの場合は、一括査定サイトの利用を強くおすすめします。

一括査定サイト経由で依頼をした場合、引越し業者は、最初から他業者を意識した見積もりを提示します。

無駄な手間を確実に省くことができ、さらに費用も安く抑えることができます。

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