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【マンションの売却】査定・媒介契約時にすべきことと費用の概略


初回面談で質問・確認すべき内容

【初回面談】質問・確認すべき内容

初回面談で質問・確認すべき内容について解説します。

マンションの売却にも直結しますし、担当者の力量を図るのにも役に立ちます。

担当者の資格(宅地建物取引士)を確認する

最低条件と考えてよいですが、「宅地建物取引士」の資格を持っているか確認しましょう。

宅地建物取引士の資格を持っていなくても、売る人は売ります。

営業力と宅地建物取引士資格は必ずしも結びつかないからです。

ですが、トラブル防止という意味では、宅地建物取引士であるかないかは大きな差を生みます。

専門知識に乏しい場合、あなたおよび購入希望者に説明する内容の質も変わります。

また、専門知識がないがゆえに、適当なことを伝えて、後日トラブルに発展するケースもよく見られます。

マンションの売却を、安心して進めたいのであれば、宅地建物取引士資格者を選択しましょう。

まごころう
しっかり勉強すれば、だれでも取得できる資格です。

業界経験年数および取扱件数を聞く

業界経験年数と取扱件数を確認しましょう。

とくに取扱件数が重要です。

担当者側が行う作業には、

  • 営業
  • 案内
  • 交渉
  • 契約
  • 調整(司法書士・銀行など)
  • 引渡・決済

などが含まれます。

後半に行けば行くほど、経験の差が激しく出ます。

あまり経験のない担当者の場合、契約に不備があったり、調整の段取りが悪いために手間を増やしたりします。

契約、調整、引渡・決済のタイミングでは、あなたが平日に有休を取得したりする必要があることも考えられます。

段取りが悪かったがために、せっかく取得した有休が無駄になったりするケースを何度も見てきました。

まごころう
わたしの経験上ですが、淡々と丁寧に話を進める担当者は、経験が豊富な場合が多いです。

説明を聞いている途中で、何度も質問したくなるような担当者は、相手の関心が見えていないので、経験が浅い場合が多いです。

成約までの簡単な流れについて説明を受ける

成約までの簡単な流れについて説明を受けておきましょう。

何をしなければいけないのかが共有できていないと、スムーズにことが運びません。

競合物件について質問する

査定に関する説明を受けている時点で、競合物件について説明がされなかったときには、競合物件について聞いてみましょう。

とくに焦る様子もなく、すらすらと答えてくれるようであれば、問題ありません。

急にPC・スマホを用意して、アットホームなどのポータルサイトを調べ始めたら、注意しましょう。

何も調べてきていない証拠です。

まごころう
大事なことなので繰り返しますが、競合物件は重要です。

どんなにいいマンションだとしても、競合と比較して、納得できる価格になっていなければ売れません。

うまい棒のたこ焼き味とコーンポタージュ味が売っていたとして、

  • たこ焼き味 = 10円
  • コーンポタージュ味 = 50円

では、コーンポタージュ味の売れ行きは悪くなりますよね。

クリーニング費用を聞く

クリーニング費用を聞いておきましょう。

不動産業者ごとに付き合いのある清掃会社があります。

間取りや床面積に応じて、料金プランが決まっていることが多いです。

あなたのマンションをクリーニングした場合、いくらくらいになるのか目安の価格を確認しておきましょう。

まごころう
自分で掃除するという人がたまにいますが、おすすめできません。

プロのクリーニングと、素人の掃除はまったく別物です。

売りたいのであれば、商品にしなければいけないことを考えてください。

リフォームについて意見を聞く

リフォームが必要なところ・費用について意見を聞きましょう。

基本的に、クロスの張替・網戸の取替はするものだと考えましょう。

簡易的なリフォームなので、費用もあまりかかりません。

マンションを売るための投資としては、かなり費用対効果が高いのでオススメです。

  • 天板(出窓など)の取替
  • 配管の取替
  • トイレのリフォーム
  • キッチンのリフォーム
  • エアコンの増設

などは、費用が高くなりやすいので、担当者と相談してください。

そもそもエアコンの増設などは、躯体(壁の内側など)に穴を開ける必要がある場合などには、規約上できない場合もあります。

マンションの壁・床

マンションの壁や床は「共用部分」です。

正確には、

  • 壁の内側
  • 床の内側

です。

みんなが暮らしている建物に勝手に穴をあけるわけにはいかないので、注意しましょう。

空き家・居住中について伝える

売却期間中に、空き家にするのか・居住中にするのか、決まっている場合には伝えましょう。

空き家にするのであれば、いつまでに空き家にするのかを伝えてください。

内覧開始のスケジュールに関係します。

居住中にする場合には、どのような点に気を付けるべきか聞いておきましょう。

まごころう
一般的な話ですが、居住中の物件は売りにくいです。

どうしても生活感が出るので、内覧に来た購入希望者の想像を邪魔します。

入居後の生活をイメージして、ワクワクできるかどうかは、売れ行きを激しく左右します。

シックなデザインが好きな人が、ピンクの部屋を見れば、当然テンションが下がります。

広告費について確認する

広告費の取り扱いについて、しっかりと確認しておきましょう。

ほとんどの不動産業者が、専任媒介契約を条件に、広告費を無料にしているはずです。

とはいえ、イレギュラーなこともあるので、しっかり確認しておいてください。

確認を怠ると、決済・引渡しの清算時に、広告費を請求されることがあります。

場合によっては、媒介契約を解除するときに広告費を請求してくる業者もあるので注意が必要です。

まごころう
基本的に、あなたから特別に依頼をして広告してほしいと申し出ない限り、広告費の請求は違法行為にあたります。

媒介契約の解除を申し出たときに、広告費を請求された場合には、宅建協会などに相談しに行きましょう。

初回面談時の注意

【初回面談】注意点

初回面談時に注意すべきことについて解説します。

他業者の査定書は不用意に見せない

複数の業者から査定を受けている場合、ほかの業者の査定書は不用意に見せないようにしましょう。

多少の経験がある担当者であれば、査定書および査定内容から、あなたが不満に思っていることなどはわかります。

  • 他業者の査定時にどのような話をしたのか
  • 気になった部分はどのようなところなのか

などが分かれば、内容に合わせて説明を変更することも可能です。

対応力のある担当者だという風にとらえることもできますが、不動産業者および担当者の本質を知るためには妨げにしかなりません。

また、しっかりした査定書を見せてしまった場合、調査不十分だった点を他社査定書で補えてしまいます。

基本的に、あなたにとってデメリットしかないので、不用意に他業者の査定書を見せるのはやめましょう。

まごころう
思っているより安い査定価格に不満を覚えている人などは、簡単に他社の査定書を見せてきます。

不動産業者からすれば、査定結果に満足がいっていないのであれば、満足のできる査定内容を伝えればいいだけです。

渡した書類の管理がずさんな担当者には注意する

リフォームなどの質問に対して、その場で答えることが難しいことがあります。

技術的な問題(建築士などしかわからない問題)であれば、宅地建物取引士には即答できません。

質問内容を持ち帰って確認するために、マンション関連資料などを渡すことがあります。

マンション関連資料を渡すことは問題ないのですが、書類の管理がずさんな担当者が稀に見受けられます。

一事が万事ですので、書類の管理がずさんだなと感じたら、気を付けてください。

まごころう
すこし内容が変わりますが、書類を渡すということは、「会う機会を与える」ということです。

「この担当者には用がないな。」と思ったら、渡さないのも手です。

権利証は渡す必要がない

査定段階で、不動産の権利証を渡す必要は一切ありません。

不動産の権利証はとても大事なものなので、簡単に預けたりしては絶対にいけません。

まごころう
過去に権利証を渡したが、なかなか返してくれなくて困っているという相談を受けたことがあります。

端的には、権利証を返してほしかったら、媒介契約結んでくださいという強迫じみた要求を受けていたものです。
(※当然、言葉・表現を変えて、だらだらと引きずっているだけです。)

いらない手間を増やさないためにも、権利証を要求されたときには、慎重になってください。

次のページについて

次のページでは、「初回面談以降の面談:媒介契約の概要および注意点」、「査定・媒介契約時にかかる費用の概略」について解説します。

初回面談以降の面談:媒介契約の概要および注意点では、媒介契約の概要(各媒介契約のメリット・デメリット、使いどころ)および締結時の注意点について解説します。

査定・媒介契約時にかかる費用の概略では、査定・媒介契約時にかかる費用(かかる可能性のある費用)の概略について解説します。

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