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現地で効率よく「いい土地」を探す方法

更新日:

現地での土地探しには、

  • 公開されていない土地情報が手に入る
  • 公開されているが、見落としている土地情報が手に入る
  • エリアで力のある不動産屋さんがわかる
  • 本来買えない土地を買える可能性がある
  • 現地に行かなければわからない悪条件がわかる

など、かなりのメリットが期待できます。

しかし、探し方を間違えると、とても非効率的になりやすい方法です。

この記事では、現地で効率よく土地を探す方法について、くわしく解説しています。

ほんのひと手間かけるだけで、現地での土地探しは、かなり簡単になります。

得られる情報の濃さも格段に高まるので、さっそうと出かける前に、しっかりと準備をしていきましょう。

この記事からわかること

  • 現地で土地を探すメリット
  • 現地で土地を探すデメリット
  • 現地での土地探しを効率的にする方法

現地で土地を探すメリット

現地で土地を探すメリットは、

  • 公開されていない土地情報が手に入る
  • 公開されているが、見落としている土地情報が手に入る
  • エリアで力のある不動産屋さんがわかる
  • 本来買えない土地を買える可能性がある
  • 現地に行かなければわからない悪条件がわかる

などがあります。

公開されていない情報が手に入る

現地で土地を探していると、インターネットなどには公開されていない土地の情報が手に入ります。

とくに小規模な不動産屋さんは、インターネットなどに土地情報を公開することに消極的です。

インターネットに公開されていない土地情報を手に入れるには、

  • 不動産屋さんに直接足を運ぶ
  • 現地で公開されていない情報を見つける

以外に方法はありません。

公開されていない土地情報の中には、怠慢(面倒くさがって)によって公開されていないこともあるのですが、利益の最大化のために公開していないことがほとんどです。

公開されていない土地情報は、比較的高い確率で「いい土地」であることが多く、穴場になっていることがあります。

公開されているが、見落としている土地情報が手に入る

現地で土地を探していると、インターネットなどに公開されていたにもかかわらず、見落としていた土地の情報が手に入ります。

とくに大手ポータルサイトなどで土地の情報を検索すると、同じ土地が、

  • ポータルサイト内(つまり、複数の不動産業者)
  • ポータルサイト間

で、公開されていることが多く、見落としが多くなります。

見落としていた土地情報は、あまり「いい土地」である可能性はないのですが、可能性がゼロではありません。

エリアで力のある不動産屋さんがわかる

現地で土地を探していると、エリアで力のある不動産屋さんがわかるようになります。

見抜き方は簡単で、「売り土地看板の数」に注目するだけです。

この傾向は、どのエリアでも顕著で、

  • 売り土地が少ないところ:数枚でも出ていれば十分に目立つ
  • 売り土地が多いところ:ほかの業者と比べればわかる

ということになります。

売り土地が少ないところで、エリアで力のある不動産屋さんを見つけることができると、かなりメリットが大きいです。

エリアで力のある不動産屋さんは、その土地特有の大地主とのつながりが深く、

  • 相続のタイミング
  • 大きな商談に付随する小さな売り土地

などの情報を手にすることができる可能性が高まります。

さらに、あなたにとってありがたいのは、どちらも「安く買える可能性が高い」ということです。

相続のタイミングで売り土地に出てくる場合には、売主が相続税の納税を意識しているため、安くてもいいから早く売りたいと考えています。

大きな商談に付随する小さな売り土地の場合には、中途半端な土地が出てしまったので、安くてもいいから、できれば早く売りたいと考えています。

本来買えない土地を買える可能性がある

現地で土地探しをしていると、本来買えない土地(つまり、売りに出ていない土地)を買える可能性があります。

たとえば、

  • 空地
  • 古い家屋がある土地(住んでいる気配はない)
  • 街の中の小さな農地や畑

などです。

こういった土地の中には、あえて残している土地もあるのですが、単純に「急いで売る必要がないから何もしていない土地」が一定数紛れています。

現地に行かなければわからない悪条件がわかる

現地で土地探しをしていると、現地に行かなければわからない悪条件がわかります。

道路の交通量などはかなりわかりやすい悪条件ですが、

  • 朝晩の通勤に使われている道
  • 常時、抜け道に使われている道

などは、現地に行かなければ基本的にわかりません。

交通量の多い土地を購入してしまうと、

  • 子供の安全
  • 利便性
  • 騒音

など、あらゆるトラブルが想定されます。

現地で土地を探すデメリット

現地で土地を探すデメリットは、「とにかく手間がかかる」に尽きます。

ローラー作戦という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

アパート経営を個人向けに営業している不動産業者で行われる手法で、

  1. 数人の担当者でチームを組む
  2. 地図をエリア分けする
  3. エリアごとの担当を決める
  4. チームで車移動して、現地に散らばる
  5. 日が暮れるまで担当エリアに訪問営業をかける

という、恐ろしく非効率的なことが行われます。

やみくもに現地で土地探しをする場合には、あなたも同じようなことをすることになります。

しかし、安心してください。

ステップ2をしっかりと行っているのであれば、あなたの現地での土地探しは、かなり楽になります。

デメリットを最小化して、現地で「いい土地」を探す方法

デメリットを最小化して、現地で「いい土地」を探す方法について解説します。

以降の解説では、ステップ2:土地選びは「あなたに必要な条件」を整理すると間違いがないの内容を前提に話を進めています。

あなたの条件に合うエリアを明確にする

ピックアップしてほしい条件は、

  1. 勤務先
  2. 病院
  3. 教育施設
  4. 公共交通機関
  5. 用途地域
  6. 前面道路(幅員)
  7. 地目

の7つです。
(※上から順番に使います。)

ざっくりと説明すると、

使い方
勤務先 勤務先の条件からエリア(大)を絞り込む。
病院 病院の条件からエリア(大)を絞り込む。
教育施設 教育施設の条件からエリア(大)を絞り込む。
公共交通機関 公共交通機関の条件からエリア(大)を絞り込む。
用途地域 エリア(大)を用途地域によってエリア(中)に絞り込む。
前面道路(幅員) エリア(中)を前面道路によって現地でエリア(小)に絞り込む。
地目 エリア(中)を地目によって現地でエリア(小)に絞り込む。

となります。

エリア(大)の絞り込み

Googleマップを使って、

  • 勤務先の条件
  • 病院の条件
  • 教育施設の条件
  • 公共交通機関の条件

から、エリア(大)を絞り込みます。

たとえば、

探している都道府県 群馬県
勤務先の条件 とくになし
病院の条件 小児科が近い
教育施設の条件 前橋市立東小学校の校区内
公共交通機関の条件 とくになし

であれば、教育施設の条件により、

  • 箱田町
  • 後家町
  • 小相木町
  • 小相木町1丁目
  • 古市町
  • 古市町1丁目
  • 古市町2丁目
  • 江田町
  • 光が丘町
  • 新前橋町

まで絞り込まれ、病院の条件により、

箱田町 吉田小児科医院
中田クリニック
後家町 なし
小相木町 なし
小相木町1丁目 なし
古市町 青山内科小児科
古市町1丁目 青山内科小児科
古市町2丁目 青山内科小児科
江田町 なし
光が丘町 すぐた医院ゆう子キッズクリニック
新前橋町 なし

となるので、エリア(大)として、

  • 箱田町
  • 古市町
  • 古市町1丁目
  • 古市町2丁目
  • 光が丘町

まで絞り込むことができます。

エリア(中)の絞り込み

エリア(大)の絞り込みができたら、用途地域を使って「エリア(中)」を絞り込みます。

今回は、

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域

に絞り込むことにします。

用途地域を調べるには「用途地域マップ(MapExpert)」を使います。
(※全国の用途地域が簡単に調べられる特別なインターネット地図です。)

  • 箱田町
    箱田町(用途地域)
  • 古市町(1丁目、2丁目を含む)
    古市町(用途地域)
  • 光が丘町
    光が丘町(用途地域)

それぞれ色分けされている地図が表示されていますが、

  • 濃い緑:第一種低層住居専用地域
  • 濃い青:第二種低層住居専用地域

です。

つまり、

  • 箱田町
  • 光が丘町

の一部の地域にしか、第一種低層住居専用地域がないことがわかります。
(※第二種低層住居専用地域は、どこにもない。)

エリア(小)の絞り込み

エリア(中)が絞り込めたら、

  • Googleマップ
  • 住宅地図

のいずれかに、落とし込んで、現地に向かいます。

現地に到着したら、

  • 前面道路(幅員)
  • 地目

を使って、エリア(小)に絞り込んでいきます。

たとえば、

  • 前面道路(幅員):4m以上
  • 地目:宅地

で探しているのであれば、道路幅が4m以上ありそうなところに向かい、宅地だけを見ていきます。

土地がどのように道路と面しているのかも絞り込みの条件に入れると、あなたが現地で見て回る範囲はさらに狭まります。

交通量の激しいところがさけたいのであれば、

  • 基幹道路(表通りなど)に面していない
  • 基幹道路(表通りなど)から1本〜2本くらい住宅街に入っている

ことを条件にします。

今回の例だけで考えれば、

対象エリア
絞り込み前
  • 前橋市内全域

もしくは、

  • 箱田町
  • 後家町
  • 小相木町
  • 小相木町1丁目
  • 古市町
  • 古市町1丁目
  • 古市町2丁目
  • 江田町
  • 光が丘町
  • 新前橋町
絞り込み後
  • 箱田町(限定的な区域)
  • 光が丘町(限定的な区域)

となり、かなりの時間や労力が節約できることがわかります。
(※おそらく3日〜1週間ほど節約できています。)

現地での土地探しで一緒に確認したいこと

現地で土地探しをしたときには、

  • 看板(および不動産屋さんの名前)
  • 空き家
  • 危険だなと感じた土地

を一緒に確認して、メモなどを残してください。

具体的には、

  • 地図(およびGoogleマップ)に場所をメモする
  • 写真を撮る
  • (あれば)感想を記入する

です。

看板(および不動産屋さんの名前)

「売り土地」などの立て看板を見つけたら、すべて写真および記録に残してください。

気に入ったところだけではなく、見つけた看板をすべてメモに残します。

看板をメモしていくと、特定の不動産屋さんの看板がやたらと多いことがあります。

目立って多いということは、そのエリアに強い不動産屋さんである可能性がかなり高いです。

特定のエリアに強い不動産屋さんは、

  • 有力な地主と強いつながりがある
  • 町内会の活動なども精力的に行なっている

といった可能性があり、後々、不動産屋さんと直接話をするときに役に立ちます。

とくに有力な地主との交渉においては、「つながり」がとても大事です。

どれだけ有名な超大手の不動産屋さんであっても、つながりを持っていないと交渉さえできないことは多々あります。

空き家

最近は空き家が増えていますが、更地であればいいなと思う空き家もメモしましょう。

ひと昔前は、わざと空き家にしておいて、時期が来たら使おうと考えている地主も多くいました。

今は状況が変わっていて、空き家問題が話題になるように、どうしようもなくて空き家になっているケースがあります。

手の施しようがなく空き家になってしまったところは、意外と狙い目です。

地主は「売りたいとは思っているけれども、需要が見込めないから解体するのは不安」と考えていることがあります。
(※建物の建っていない土地の固定資産税は、およそ6倍にあがる。)

売れるか不安な地主は、固定資産税があがるため解体することを躊躇し、結果として空き家で放置されます。

さきほど地域に特化している不動産屋さんに目をつけておくといいましたが、地域に強い不動産屋さんが分かっていると、ここでも役に立ちます。

空き家が建っている土地を買いたいから、交渉してほしいと持ち掛けるのです。

空き家の持ち主は大地主であることが多いですし、そうではなかったとしても地域に明るい不動産屋さんのほうが交渉に有利です。

危険だなと感じた土地

危険だなと思ったところもメモしておきましょう。

車通りが激しかったり、見通しが悪いところには注意が必要です。

交通量の激しい丁字路に建っていた家にトラックが突っ込んだというようなことは、嘘のような話ですが、実際にあることです。

より「いい土地」を見つけるなら

力のある不動産業者には、自然と多くの情報が集まります。

彼らには優れた販売力があるので、一般的なポータルサイトに頼ることなく、自社のサイトで売却ができてしまいます。

結果として、一般的なポータルサイトに「いい土地」が公開されることなく、大手不動産業者のホームページで消えていくのです。

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著者について

まごころう(通常) 名前:まごころう

職歴:不動産売買
   ・宅地開発分譲
   ・新築建売分譲
   ・新築マンション分譲
   ・中古住宅仲介
   ・中古マンション仲介

資格:宅地建物取引士
   不動産コンサルティングマスター
   不動産鑑定士(1次試験通過)

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