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築30年の中古マンションは購入してもよいのか?

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当たり前ですが、新築マンションは綺麗で、最新の設備も整っているので非常に魅力的です。とはいえ、新築なりの価格なので、中古マンションに比べると格段にコストがかかります。20~30代の方で、50年以上ずっと住み続けるつもりであれば、新築(又は築浅)のマンションもよいでしょう。

しかし、あなたが40代以降の方であれば、築30年前後の中古マンションについて検討する価値は十分にあります。価格も手ごろなので、老後資金を蓄えることにもつながり、さらにマンション特有の立地の利便性も享受できます。

今回はいろいろとメリットの多い築30年前後の中古マンションについて、真剣に考えていきます。購入してもよい物件とはどんな物件なのか?落とし穴を避けるために確認したいことをご紹介します。

この記事からわかること

  • 購入について
  • 購入後のコスト
  • 管理の状態(確認方法など)
  • 躯体(注意点など)
  • リフォーム・リノベーション(注意点など)
  • 不動産業者とのやり取り(交渉・注意点など)

購入について

まずは築30年の中古マンションを購入することの基本的な考え方を確認します。

基本的には使い捨て

大前提ですが、築30年の中古マンションは使い捨てだと考えてください。

マンション(RC造)の建物は法定耐用年数47年とされています。銀行は、法定耐用年数をベースにして築50年までは建物としての価値を認めていることが多いです。

では、築30年のマンションに残された寿命は20年なのでしょうか?実際には管理の状態にもよりますが、プラス10~15年前後は使える可能性があります。つまり、管理状態が良ければまだ30~35年ほど使える可能性があるという結論です。

あくまでも使えるということであって、資産価値があるかというと話は別です。購入から20年後、つまり築50年で売却しようとして売れるか?というと、購入希望者は現れない可能性が非常に高いでしょう。

よって、40代以降の方で、終の棲家または田舎暮らしなどをするまでの住処として考えているのであれば購入してもよいと言えます。30代の方ですと、もし30年で使えなくなってしまった場合、定年前の可能性が高く、次の住居を用意する資金があるかどうか不安が残ります。

購入後のコスト

マンションは購入後にもいくつかのコストがかかります。物件を購入してしまえば終わりかといえば、そうではないので注意してください。

管理費

管理費はマンションの日常的な管理を行うためのお金です。清掃業務や管理人の設置費用などが該当します。マンションに入居したからには、コミュニティの一員として管理費を毎月支払うのが当然です。

毎月いくら管理費がかかるのか?管理費が何に使われているのか?といった基本的なことは確認しておくようにしましょう。

修繕積立金

修繕積立金はマンションの改修工事などを行うためのお金です。エレベーターや玄関ドアのメンテナンスなど軽微な工事から、マンション全体の外壁修理やエレベーターの入れ替え工事などの大規模修繕などに使われます。修繕積立金もコミュニティの一員として毎月支払うのが当然です。

管理費同様、毎月いくら修繕積立金がかかるのか?どのような工事に使われているのか?といった基本的なことは確認しておきましょう。

固定資産税

マンションを購入すれば固定資産税の納税義務が発生します。納入は一年に一度ですが、それなりの金額になるので注意が必要です。固定資産税納税通知書などを見せてもらって、大体いくらかかるのかを確認しておきましょう。

管理の状態

マンションを買うときには「管理を買え!」と言われることがよくあります。マンションの購入において管理の状態が良いかどうかを見極めることは本当に重要なことです。

一戸建てであれば「老朽化してきてメンテナンスが必要だなぁ」と感じた時に、所有者の判断ですぐにリフォームなどを施すことができます。しかし、マンションは一定数以上の住民の合意であったり、そもそも改修工事を行うだけの資金があるのか?といった問題があるので、独自にメンテナンスすることができません。

管理体制の良しあしがマンションの寿命に直結するので、かなり注意して確認するようにしましょう。

管理会社

まずは管理会社について確認しましょう。管理会社について調べるときには

①問い合わせが不要な項目

②問い合わせが必要な項目

の2つがあります。

まずは「①問い合わせが不要な項目」ですが、以下について調べましょう。

  • 会社名
  • 会社の規模(資本金、従業員数など)
  • 設立年数
  • 事業所の数、所在地

なかでも、「設立年数」と「事業所の所在地」は必ず確認してください。

会社設立から長い年数が経過していて、管理事業も長年行っているのであれば、相応のノウハウが蓄積されています。それだけでマンション管理特有のトラブルなどに対応する能力が高いと判断できます。

事業所の所在地は、購入を検討している物件から近いほどよく、トラブルが起きた時のフットワークに直結します。遠くにしか事業所がない場合には、トラブルの対応が翌日以降になってしまうことがありえます。

以降は、「②問い合わせが必要な項目」について解説します。管理会社に直接問い合わせなければいけないので手間はかかりますが、かなり重要なことばかりなので必ず確認しましょう。

修繕積立金(計画の進捗)

修繕積立金は、管理会社の作った修繕計画に基づいて毎月積み立てられます。そのため、新たに入居者となるからには、積み立てが計画通りに進んでいるのかを知っておく必要があります。

修繕積立金が適切に積み立てられていないマンションでは、一次徴収金(不足をまかなうための急な集金)が発生したり、修繕積立金が大幅に値上がりする可能性があります。賃貸マンションで考えれば、家賃が上がるのと同じことなので、無視できることではありません。

では、どうやって修繕積立金について詳しく確認すればよいのか?管理会社に直接問い合わせて確認します。問い合わせの際には、

  • 積立計画と計画の進捗度
  • これまでにどのような修繕を行ってきたのか
  • 今後どのような修繕が予定されているのか
  • 今後、値上がりや一時徴収金が必要になる可能性はあるのか

などを確認をするとよいでしょう。

滞納金の状況

マンションの入居者には、修繕積立金や管理費の滞納をしている人もいます。すべての入居者がしっかりと支払っているのが望ましいのですが、多少の滞納者は出てしまうことがあります。

しかし、滞納者があまりにも多いときには注意が必要です。滞納金が多ければ、マンションを管理するための資金が不足してしまい、その影響はきちんと支払っている人たちにも及びます。場合によっては、管理費や修繕積立金の値上がり、一時徴収金などの不平等な出費をしなければならなくなる可能性もあります。

  • 滞納金の有無
  • 滞納金の額
  • 滞納者の数
  • 滞納者が慢性的な滞納かどうか?
  • 滞納金を回収できる予定はあるのか?

などについて確認しておくのがよいでしょう。

入居者の属性

入居者の属性にも少し気を付けたほうが良く、ファミリー層に人気のマンションを選ぶと比較的安心です。

ファミリー層に人気があるマンションは、小中学校などにアクセスが良く、周辺の商業施設も充実している好立地であることが多いです。立地条件が整っていると需要を維持しやすいため、空室だらけになるリスクを抑えることができます。

先述した通り、空室が増えれば、修繕積立金の積立計画に支障がでたり、滞納金が増えることになります。不足した分は、マンション管理の質が低下(住環境が悪くなる)したり、各入居者の負担する金額が増えたりする可能性が高まります。

管理組合

マンションには入居者で組織されている管理組合があります。管理組合と管理会社は違う組織です。管理組合が機能しているかについても、多少確認しておきましょう。

管理組合では、理事会や管理会社と協力してマンションの管理について協議しています。協議のなかでは、管理会社による不要な改修工事が行われていないか監視の目を向けたり、マンション内で規約違反をしている人に対してどう対策を取るかなどが話し合われたりします。管理組合がしっかりと機能しているマンションは、コミュニティ運営上のトラブルが少なくなるので、安心して暮らせる可能性が高くなります。

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