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築30年の中古マンションは購入してもよいのか?

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躯体

躯体(建物そのもの)に関する確認事項をみていきましょう。

築30年のマンションとなれば、それなりの老朽化は仕方がありません。しかし「これだけは避けたい!」ということがあるのも事実です。何について気を付けたほうがよいのか確認していきます。

耐震性

日本は地震が多く、震災に巻き込まれるリスクは無視できません。どんな地震が来ても絶対に倒壊しない建物は、おそらくないと思いますが、ある程度の耐震性は持っていてほしいものです。

日本では1981年6月1日に新耐震基準が施工されています。なので、1981年6月1日より前に建設されたマンションは絶対に避けておいたほうがよいでしょう。(※正確には1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物なので注意してください。)

新耐震基準よりもさらに高性能な耐震性がある建物となれば、当然ですが築年数も若くなり、価格も高くなっていきます。資金計画とのバランスを考えて、偏りすぎないようにしましょう。

配管設備

マンションの老朽化でもっとも注意したいのが「配管設備」です。配管設備(給水・排水設備)はマンションの壁の内部を走る血管であり、生活に欠かすことのできないライフラインです。

配管設備の改修がしっかりとされていないマンションでは、お風呂の湯の出が悪かったり、水道水から錆が出てくるといったトラブルが起こります。配管の老朽化を放置しておくと、配管以外に問題がないにもかかわらず、マンション全体が使えなくなるという事態に陥ることもあります。

配管設備の改修工事には、かなりの額のお金が必要になるので、管理会社による改修計画がしっかりと行われてる必要があります。逆に言えば、配管設備のメンテナンスがしっかりと施されているマンションは安心して購入できる可能性が高いということなので、管理会社に問い合わせて確認しておきたいところです。

窓・サッシ

リフォーム・リノベーションの項目で詳しく説明しますが、部屋の窓・サッシにどのようなものが使われているか確認しておきましょう。単板ガラス(ガラス一枚だけの通常の窓)やアルミサッシは避けたほうが無難です。

結露によって建物内部の腐食がすすんでしまう不安もあるのですが、何よりも省エネ性に欠けます。室内の熱は、ほとんどが窓・サッシから逃げると言われています。単板ガラスやアルミサッシは熱をかなり効率的に伝えてしまうので「冬寒く・夏熱い部屋」になりやすくなります。

複層ガラス(複数枚のガラスを使って空気層を作っている窓)や樹脂サッシを使っている部屋が好ましいです。購入後にリフォームして取り換えればいいのではないか?という疑問があると思います。しかし、窓・サッシは共用部分であるため、管理規約上の制限を受けてしまいリフォームできない可能性がある点に注意が必要です。

リフォーム・リノベーション

窓・サッシの項目で少し説明しましたが、購入後のリフォーム・リノベーションについて確認します。

ひとつ忘れてはいけないのが、マンションは区分所有建物であり、部屋という一定の空間を所有している複数の人が集まって形成されているコミュニティであり建物です。区分所有建物の利用に関しては、区分所有法という法律が独自に用意されています。つまり、一戸建てとは違って勝手なことはできませんよ!ということなので少し注意が必要です。

壁と床

勘違いされている方がとても多いのが「壁と床」です。壁と床も共用部分です。

壁や床は躯体(建物そのもの)を構成している要素であり、入居者みんなが共同使用していると言えます。一階の部屋の壁と床を壊せば、当然ですが、上の階が落ちてきます。区分所有の考え方では、入居者は壁と床で仕切られた空間を所有しているにすぎないのです。

これがリフォームにどのような影響を及ぼすのか?ということですが、エアコンの新設、床材の張替などは自由に行えない可能性が出てきます。

エアコンを新設するときには、配管工事をしなければいけないことがあり、仮に新設するとなると壁をくりぬいて外から管を通すことになります。これは共用部分の破壊であり、躯体に影響が及ぶので認められない可能性が高いです。

また、床材の張替(クッションフロアをフローリングにする工事など)は、一見すると表面だけのリフォームにみえます。しかし、床材を変えた結果、下の階に音が響きやすくなったりする可能性があるため、使用していい床材が限定されていることがあります。

管理規約・管理組合

先に述べたように、窓・サッシや壁・床などマンションのリフォーム・リノベーションをしようと思っても、許可されないことが出てきます。こういったルールは独自に変更できるものではなく、法律で定められていたり、管理組合が定める規約で決まっていたりします。購入後にリフォーム・リノベーションができない!となっても後の祭りです。

リフォーム・リノベーションの予定があるのであれば、

  • リフォーム・リノベーション業者に施工できるか確認してもらう
  • 管理組合に問い合わせて、管理規約上問題がないか確認する

上記は必ず事前にしておくようにしましょう。

また管理規約にリフォーム・リノベーションを行う際には、隣接住戸(上下左右の入居者)の許可を得ることと定めている場合があります。このようなときには事前に隣接住戸の方と話をして、同意書に署名捺印が取れてから購入したほうが間違いがありません。

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