不動産の購入 中古マンションの購入

築30年の中古マンションは購入してもよいのか?

更新日:


不動産業者とのやり取り

築30年の中古マンションを購入するには、

  • 築30年の中古マンションを購入するのに的確な状況かどうか
  • 管理体制がしっかりと整っているかどうか
  • 躯体(建物そのもの)の状態に問題がないかどうか
  • リフォーム・リノベーションが適正に行えるかどうか

といった条件をしっかりと満たしていることが重要です。条件がしっかりと整って初めて不動産業者との交渉を開始します。

ここからは不動産業者とどのように交渉をすすめるとよいのかについて解説します。少しでも良い条件で契約ができるよう頑張ってみましょう。

リフォーム・リノベーションの有無

築30年の中古マンションは、売り出しの前にリフォーム・リノベーションが施されていることが多くあります。リフォーム・リノベーションが施されていることは特に悪いことではないのでいいのですが、内容などを確認しておく必要があります。リフォーム・リノベーションを理由に不当に価格を上乗せしているケースもあるので注意するようにしましょう。

内容の確認

必ず行いたいのがリフォーム・リノベーションの内容を確認することです。「リフォーム・リノベーション済み!」といわれても、どのような施工が行われたのか分からなければ意味がありません。実際にどのような変更が行われたのか具体的な資料を入手するようにしましょう。

壁の亀裂などを隠すためにクロスを張り替えたりするなど悪質なケースも存在します。個人的な意見としては、リフォーム・リノベーションを施していない物件を購入するほうが安全だと考えています。リフォーム・リノベーション済みの物件を購入するときには、できるだけ施工前後の写真(ビフォー・アフター)も入手したいです。

現地の確認

リフォーム・リノベーションの内容について書類などが入手できたら、それを持って現地を確認しましょう。当たり前のことですが、リフォーム・リノベーションは職人の腕次第で質が変わります。書類上、納得のいく内容だったとしても、現地での施工の質が悪ければ意味がありません。

  • クロスはきれいに張り替えられているか?
  • 波打った床になっていないか?
  • 配管から水漏れが起こっていないか?

など、各施工について注意すべき点を直接確認してください。素人目には分かりにくいことも多いので、知り合いにリフォーム屋さんがいるのであれば、同行をお願いしてみるのもよいでしょう。

不当な上乗せは拒否

内容を確認できる書類が入手できたときには施工費用がどのくらいになるのかの確認もしておくとよいでしょう。販売している不動産業者に聞いてもいいですが、できれば他のリフォーム業者などに確認できるとよいです。ただし、迷惑にならない程度を心がけましょう。

施工費用が分かったら、不当に価格が上乗せされていないか確認します。明らかに不当な上乗せが行われていると判断できたときには、購入自体を取りやめるか、指摘・交渉を行うべきです。リフォーム・リノベーションについては、売主側が販促上の都合で行ったメンテナンス(販管費)とも考えられるので上乗せされている額を拒否することも選択のひとつです。

あなたが納得できるリフォームであればよいですが、納得のできないリフォーム(クロスが好みではないなど)に対して追加費用を支払う必要はありません。リフォーム・リノベーション済みの物件を購入するときには、じっくりと精査してから契約するようにしましょう。

相場

不動産取引をするときには「相場価格」を必ず調べましょう。「相場価格」は、実際に売買が成立した価格であって、いま売り出されている価格ではありません。つまり、フリーペーパーやインターネットで公開されている販売価格をみても意味がありません。

上記のサイトでは、簡単に相場価格を調べることができます。

土地総合情報システムは国土交通省が運営しているサービスです。全国で実際に成立した不動産取引の情報をみることができます。ただし、このサイトに登録されている情報は限定的です。不動産業者がレインズ(不動産業者間の不動産情報共有システム)などを通して、情報を公開した不動産取引のみが掲載されています。

指値

指値とは「この値段なら買います」という意思表示のことをいいます。いわゆる値引き交渉ですが、やり方を間違えると不動産業者や売主(物件の所有者)に相手にしてもらえなくなることがあるので注意が必要です。

不動産業界では「指値」は当たり前のことであって「指値されることを前提とした価格設定」が通常に行われています。ということは、適正な指値を行わずに購入することは損以外の何ものでもないのです。

では、適正な指値をするためにはどうすればよいのか?これまでに説明してきた内容を着実に行ってきたのであれば、答えはすでに手元に用意されています。

相場価格 + リフォーム費用 = 指値

です。

例えば、販売価格が2,500万円の物件だとします。相場価格を調べたところ2,100万円で、リフォーム費用は150万円だと分かりました。このときには2,250万円前後で指値をします。「前後」としたのは、

  • 相場価格に若干の修正が必要であること(まったく同じ部屋の相場価格は中々分からない)
  • リフォーム費用について個人的な考えを反映すること

が必要になるので「前後」としました。平たく言えば、強気の値引きをするのか、弱気の値引きをするのかということです。上手な指値で値引き交渉をスムーズに進められるようにしましょう。

※指値は「この値段にしてくれたら買います!」という約束の性質を持っているので、購入の意思が固まってから行うようにしましょう。

付帯設備表・物件情報報告書

付帯設備表と物件情報報告書の内容は、必ず契約前に「不動産業者または売主」と一緒に確認するようにしましょう。

上記の二つの書類は契約書の添付資料としてサラッとつけられていることが多いのですが、とても重要な書類です。設備機器の状態や物件周辺の環境問題(土壌汚染・騒音など)について売主から告知されている内容が記載されています。

売主、買主の記名押印欄が用意されており「記名押印した」ということは「内容に同意した」ということです。浮かれ気分で確認を怠ったために、購入後重大な欠陥が出てきたとしても損害賠償の請求ができなくなる恐れがあります。

最後まで気を抜かずに、細心の注意を払って、納得のいく不動産取引を行うようにしましょう。


あなたが次に困るかもしれないこと・Ad


あなたが次に困るかもしれないこと・Ad

不動産を買いたい

不動産を買いたい

不動産の購入

より細かい内容(クリック開閉)

不動産を売りたい

不動産を売りたい

不動産の売却

より細かい内容(クリック開閉)

税金を調べたい

不動産の税金

不動産の税金

より細かい内容(クリック開閉)

不動産用語を調べたい

不動産用語

不動産用語

より細かい内容(クリック開閉)

-不動産の購入, 中古マンションの購入
-

Copyright© わかった!不動産 , 2019 All Rights Reserved.