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【中古住宅の消費税】消費税がかからない取引とは

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【中古住宅の消費税】消費税がかからない取引とは

家を建てるとなると、数千万円のお金が必要になります。例えば、3,500万円の家を建てたとすれば、消費税だけで280万円もかかります。国税庁が発表している民間給与実態統計調査(平成26年)によれば平均給与は415万円なので、消費税だけで年収のおよそ7割が持っていかれることになります。節約できるならば、節約したいと思いませんか?

実は、中古住宅や中古マンションの購入であれば、一定の条件を満たすことで消費税を節約するどころか、ゼロ円にすることができます。あなたがどうしても新築でなければ納得ができない!ということであれば、残念ながら消費税を支払うしかありません。しかし、中古も選択肢のひとつだよ!という方であれば、この記事の内容に沿った取引を行えば、消費税はゼロ円です。

一定の条件を守って中古住宅や中古マンションを購入すれば、浮いた消費税分をリフォーム費用にしてもおつりが返ってきます。賢い不動産取引で、新築同様の住まいを手に入れて、浮いたお金で新生活に潤いも手に入れてしまいましょう!

この記事からわかること

  • 不課税取引と非課税取引
  • なぜ中古住宅の取引は消費税がかからないのか
  • 中古マンションは消費税がかかるのか
  • 仲介手数料には消費税がかかるのか

消費税が課税されない取引とは?不課税取引と非課税取引

不課税取引

消費税が課税される取引とは、日本国内で事業者が事業として対価を得るために資産の譲渡などを行う取引と輸入取引があります。前者は一般的な商売のことで、商売として何かを販売して、そのモノやサービスの代金(対価)を受け取るような取引です。後者は、他国から物品を輸入したときのことで、税関を通過するときに納税義務が発生しているものです。

これらに該当しない取引が、不課税取引です。例えば、輸入取引とは逆の輸出取引(国外取引)は不課税取引になります。ほかにも寄附や贈与、株式などの配当利益も不課税取引になります。

非課税取引

非課税取引とは、一般的な商売のように対価を得るために資産の譲渡などを行う取引であっても課税の対象とならない取引のことです。社会政策的配慮や課税対象としてなじまない取引が非課税取引として定められます。土地の売買、有価証券、預貯金の利子などです。

すべての中古住宅取引に消費税がかからないわけではない

消費税のかからない取引には、不課税取引と非課税取引の2種類があると説明しました。消費税がかからないのであれば、非課税だろうが不課税だろうがなんでもいいよ!と思うのが正直なところかもしれません。それでも、あえて説明したのには、これからお話する内容を理解するのにとても重要だからです。

結論から言うと、個人が行う中古住宅の取引では消費税がかかりません。ここで重要になるのは、中古住宅の取引ではありません。個人が行うということが重要なポイントです。

個人が行う取引は不課税取引

先にお伝えした通り、日本国内で事業者が事業として対価を得るために資産の譲渡などを行う取引と輸入取引以外の取引は、不課税取引です。つまり、個人が一回限りのものとして行う取引は、事業者が事業として行う取引ではないので、不課税取引になります。なので、あなたが誰かに中古住宅を売るというような取引は、個人が行う一回限りの取引なので、不課税取引となり消費税がかからないということです。

ということは、個人が行う中古マンションも消費税がかからないの?と疑問に思われたかもしれません。その疑問、正解です。中古マンションであっても、個人が行う取引であれば消費税はかかりません。

個人が行う取引とは?

個人が行う取引とは、どういう取引なのか説明します。不動産取引でいう個人とは、宅地建物取引業者(またはその関連業者)ではない個人のことをいいます。つまり、不動産屋さんではない一般の人のことです。

もっとも分かりやすい個人が行う取引とは、あなたと不動産屋さんではない誰かの2人だけで取引を行ったときです。このときには、あなたも個人ですし、相手方も個人です。それ以外には誰も存在しません。

しかし、中古住宅を売るときには不動産屋さんに物件を預けて、販売活動を依頼するのが一般的だと思います。不動産屋さんに依頼し、取引が成立したときには、宅地建物取引士が間に立って契約を進めます。重要事項説明などをきっちりと行うことで、円滑で確実な取引を進めるためです。

このとき、売主のあなたが個人で、買主も個人だったとしても、不動産屋さんが間に立って取引を行いました。取引に登場する人物の中に、宅地建物取引業者が現れたことになります。でも、安心してください。これも立派な個人が行う取引であり、消費税がかかりません。

不動産屋さんは、買主と売主の間に立って仲介をしただけです。取引のお手伝いしかしていないので、問題がないわけです。

消費税がかかる中古住宅の取引もある

日本国内で事業者が事業として対価を得るために資産の譲渡などを行う取引は、消費税の課税対象になります。宅地建物取引業者が売主となって、個人に販売するような取引は消費税の課税対象です。なので、不動産屋さんが個人の住宅を下取り購入したあとに、リフォームして販売するようなケースは消費税がかかります。

仲介手数料には消費税がかかる

不動産屋さんに取引を仲介してもらったときには、仲介手数料がかかります。400万円以上の不動産取引では、以下の速算式で仲介手数料を求めることができます。

仲介手数料の速算式

不動産の売買金額 × 3% + 6万円 = 仲介手数料

例えば、4,000万円の中古住宅を購入されたのであれば、126万円の仲介手数料がかかります。この金額は消費税が課税されていないので、別途消費税として10万800円(消費税8%時)かかります。なので、総額では136万800円となります。

まとめ

消費税が課税されない取引には、不課税取引と非課税取引の2種類があります。土地には消費税がかからないのですが、これは非課税取引だから消費税がかかりません。中古住宅を個人から購入するときには、不課税取引として消費税がかからないということになります。

中古住宅で消費税がかからないのは、個人が行う取引のみです。不動産屋さんに仲介をお願いした場合には、消費税はかかりません。しかし、不動産屋さんが売主となっている中古住宅には、消費税がかかるので気をつけましょう。

また、仲介取引を行ったときには仲介手数料がかかります。この仲介手数料には消費税がかかります。とはいえ、新築住宅にかかる消費税に比べれば10分の1程度のものです。

S.Kou
3,500万円の売買では、280万円も節約できます。築浅の物件を上手に選べば、リフォームで新築同様にしてもおつりが出ます。

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