中古マンションの購入

中古マンションを購入するときの注意点

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不動産の購入では、いくつかの目的と選択肢があります。目的とは、不動産の用途のことで、マイホーム・投資用物件・節税対策などです。選択肢とは、不動産の種類のことで、新築住宅、新築マンション、中古マンションなどです。

あなたが今、どんな目的で中古マンションの購入を検討しているのかはわかりませんが、中古マンションという選択は「賢い」と言えるでしょう。中古マンションには、いわゆる「負動産」になるリスクが低いという特徴があります。耐用年数に応じた寿命こそあるものの、流動性の高さ(売却しやすさ)では、ほかの不動産に比べて圧倒的に優れています。

とはいえ、すべての中古マンションに価値があるか?といえば「NO」です。この記事では、中古マンションを選ぶときには、どういったところに注意すべきなのかを説明します。大事なのは「投資家目線」を意識することです。


ハード面(建物・設備)の注意点

まずはハード面(建物・設備)に関して注意したところを確認していきます。もっとも目につきやすいところですが、重要度としてはあまり高くありません。

建築材にしても、住宅設備にしても最新のものが最良であることは当然です。中古マンションという選択をするからには、ハード面(建物・設備)については割り切って考えることが大事です。とはいえ、出来れば回避したいポイントがあるので、以下に紹介する点には注意してください。

建物に関する注意点

建物全体に関して注意することは、「セキュリティ・耐震性能・屋上防水」の3つです。これらについては、どれも重要なので必ず確認するようにしましょう。

セキュリティ

セキュリティに関しての注意点は、以下があげられます。

  • 管理人の有無
  • 玄関ドア(オートロックなど)
  • 入居状況

管理人の有無ですが、そもそもマンションに管理人が設置されていないということは考えにくいです。もし、管理人が設置されていないということがあれば論外です。

では、管理人が設置されていればいいのか?ということですが、設置されているだけでは不十分です。重要なのは、いつからいつまで管理人がいるのかです。管理人が設置されていたとしても、平日の午前中しかいなかったりするのでは意味がありません。

玄関ドアについては、最低でもオートロック式になっていることが望ましいでしょう。モニター付きで部屋にいながら相手を確認することができると尚よいです。誰でも自由に出入りできるようになっているようなところは、あまりおススメできません。

入居状況については、人の数が減るほど、監視の目が少なくなるので、当然セキュリティも甘くなるということです。入居状況を確認したいときには、管理会社に直接問い合わせるのが一番です。物件資料などに管理会社が記載されているはずなので、電話して聞いてみましょう。

耐震性能

東日本大震災など、日本では大規模な地震災害に襲われることが極めて高いので、命を守るためにも耐震性能を無視することはできません。といっても、耐震診断を実施して耐震性能評価書まで用意されていることは、ほとんどありません。では、どうするのか?

すくなくとも新耐震基準に適合しているかを確認してください。具体的には、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物かどうかをチェックしましょう。間違ってはいけないのは、建築確認を受けた日であり、建てられた日(工事が完了した日)ではありません。

屋上防水

可能であれば屋上防水の状態について確認しておきましょう。屋上全体にFRP防水などが施されているのですが、経年劣化によるひび割れや、防水層が浮いてしまっているなどの現象が確認できた場合には、注意しましょう。水の浸透による建物へのダメージは深刻な問題に発展しかねません。

また、屋上防水がしっかりと施されていないマンションは「管理が悪いマンション」ということです。修繕積立金が計画的に使われていなかったり、そもそも滞納や空室により資金計画の進捗状況がよくないなど、別の意味で避けるべきマンションに該当します。

設備に関する注意点

設備に関する注意点は「水回り」に集中しています。つまり、キッチン・お風呂・トイレということです。それぞれどこを確認すべきか説明します。

キッチン

キッチンについて確認することは、以下の3点です。

  • 通路の幅、棚の高さ
  • コンセントの位置と数
  • 設備の入れ替え可能性

まず通路の幅や棚の高さですが、ひとつひとつ何センチと測ったりする必要はありません。あなたがキッチンに立ったときに、使いにくさを感じることがないかを確認してください。これらはリフォームが不可能なわけではないですが、かなり高額の出費になるのは必至です。

次にコンセントの位置と数ですが、実際に何をどこに置くのかを想定して、頭の中で再現してみましょう。ちょっと考えてみて、不便を感じたり、そもそも絶対的な数が足りないといったときには、考え直しましょう。

エアコンの増設にも共通するのですが、マンションの場合、壁が鉄筋鉄骨でできているため、工事が難しくなります。また、壁(の内側)は共用部分なので、規約上、穴などをあけることができなくなっている可能性が高いのです。注意しましょう。

最後に設備の入れ替え可能性ですが、あとから自分の好みのコンロなどに入れ替えできるかどうか確認します。これは実際にリフォーム業者にみてもらって、見積もりなども取ったほうがよいでしょう。幅などの関係で設置できないことが稀にあるので、注意が必要です。

お風呂

お風呂について確認することは「給湯器」のみです。給湯器があまりにも古かったり、調子が悪いといったものは避けてください。わたしの経験上、引き渡し後のトラブルでもっとも多いのが給湯器です。

そもそも給湯器は再稼働をするときに、タンクを満水にしてから動かすなど注意が必要なのですが、知らずに稼働させた結果、初日に壊れるといったことが頻繁に起きます。壊さないようにするのが一番なのですが、万が一、壊してしまったときに、古いものだと部品がなくて修理ができなかったりといったことがあります。

トイレ

トイレについて確認することは、以下の2点です。

  • 配管漏れの有無
  • 設備の入れ替え可能性

まず配管漏れの有無ですが、実際に流してみるのが一番です。とはいえ、水が止められていて流すことができないということもあります。そのような時には床に不自然なシミがないか確認しましょう。

設備に入れ替え可能性については、キッチンと同じ話です。ウォシュレットに変更したいが、あなたの設置したい機種が設置可能かどうかなどを、業者にみてもらって確認しましょう。たまにつけることができないといったことがあります。

付帯設備表の活用

通常、中古物件の取引を行うときには、契約書と一緒に「付帯設備表」というものが添付されます。付帯設備表には、住宅設備などについて問題がないかどうか、確認を行ったのかどうかなどが記録されます。契約の流れや心理状態からか、付帯設備表は軽視されがちになるのですが、しっかりと目を通すようにしてください。

付帯設備表の内容をあまり確認せずにサインをしてしまったがために、引き渡し後に思わぬ出費が発生してしまったということは、よくある話です。後悔のない取引のためにも、書類は一枚一枚を大事にしましょう。

マネジメント面(管理会社・管理規約)の注意点

マネジメント面(管理会社・管理規約)の注意点について説明します。マンションを購入するときには、一戸建て以上にコミュニティの性質について意識する必要があります。

マンションのマネジメントを確認するときには、以下の2点を意識することが重要です。

  • 管理会社によってビルが適正にメンテナンスされているかどうか?
  • 管理組合によってコミュニティが円滑に運営されているかどうか?

どちらが欠けていても住みよい環境にはならないので注意しましょう。両方が揃っていて初めて意味があります。

管理会社によるマネジメントを判断する指標

管理会社によるマネジメントがうまく機能しているかを判断する指標は、以下の2点です。

  • 管理費、共益費
  • 修繕積立金

上記の2点について、しっかりと確認することが重要です。ひとつひとつ説明していきます。

管理費、共益費

管理費、共益費については、適正な水準かどうかを確認しましょう。周辺のマンションや、同価格帯のマンションと比較して、不自然に高額になっている場合には注意が必要です。

管理費や共益費は、マンション全体の日常的な管理(清掃など)に使用するお金です。人件費の高騰など多少の上下をすることはありますが、基本的には一定の水準以上の額は必要がありません。

なぜか不自然に高くなっている場合には、入居者数が足りていないことが考えられます。本来は毎月2万円を50世帯から回収して、月々100万円あればよかったとします。しかし、入居している世帯が半分の25世帯になってしまうと、毎月4万円を各世帯に負担してもらわなければいけなくなります。

入居者が減っているということは、何かほかに問題を抱えている可能性も高いので、別の意味でも注意が必要となるわけです。可能であれば、管理費の値上がりの推移なども管理会社に問い合わせて確認するとよいでしょう。直近の5年間ほどで、値上がりのペースが早くなっているときなどは注意したいですね。

修繕積立金

修繕積立金については、月々の支払額よりも積立計画の進捗具合に注意しましょう。大規模修繕などの計画修繕に対して、現在積み立てられている額がいくらで、適正な水準まで貯蓄ができているのかどうかを確認します。

材料費などの高騰によって、修繕に係る費用が高くなっています。そのため、全国的に修繕積立金が値上がり傾向にあるのですが、そもそもが足りていない場合には、予想を大幅に上回る値上がりが考えられます。

管理費、共益費の項目と重なるのですが、ここでも入居者数は重要です。マンションの入居世帯から回収しているお金なので、総数が減れば、各世帯への負担は増えます。必ず管理会社に問い合わせて確認しましょう。

管理組合によるマネジメントを判断する指標

管理組合によるマネジメントを判断する指標ですが、購入前の段階では住人ではないので、なかなか情報が入手しづらく、あまりわからないことが多いです。ですが、最低でも管理規約だけは確認しておきましょう。

管理規約には、マンションの住人全員に及ぶ約束ごとが列挙されています。当たり前の内容が並んでいることも多いのですが、ペットやリフォームに関する等、各マンションによって考え方の違う部分があります。

入居後にペットを飼いたいと思っている場合には、どのようなペットなら可能なのかまで目を通してください。魚などの鳴かない動物は認められているが、犬や猫などの鳴く動物は認められていなかったりします。

リフォームについても同様で、どのくらいのリフォームが許可されているのか確認しましょう。カーペット敷きの床をフローリングに変えることは防音の観点から許可されないなどといったことがあります。

環境面の注意点

環境面について注意したいのは、以下の3点です。

  • 周辺施設の豊富さ
  • インフラの利便性
  • 繁華街へのアクセス

ひとつひとつ確認していきましょう。

周辺施設の豊富さ

周辺施設の豊富さとは、普段の買い物や、いざというときの病院などの施設が近くにどのくらい揃っているかということです。車で5~10分の距離を意識するとよいでしょう。

確認したい施設は、

  • スーパーマーケット
  • 病院(特に総合病院)
  • 学校(主に子育て世代)

の3つです。欠けていると生活の利便性が一気に下がります。

インフラの利便性

インフラの利便性とは、バス停や駅など公共交通機関にアクセスしやすい立地かどうかということです。ただし、地方の場合は車社会であり、電車はほとんど活躍しないこともあります。あなたの状況に合わせて判断してください。

都市部であれば、最寄り駅までおおむね徒歩5~10分くらいを意識するとよいでしょう。当然ですが、近くにあればあるほど物件価格は上がりますので、バランスを考えましょう。

繁華街へのアクセス

繁華街へのアクセスとは、休日などに多くの人がでかけるエリアへのアクセスしやすさのことです。意外と抜けがちな視点ですが、再販(売ること)を考えているのであれば、かなり重要です。

繁華街は楽しい時間を過ごすに欠かすことができず、アクセスしやすければ利便性もよいだろう!という意味ではありません。繁華街は労働需要が高いエリアであり、就労人口が密集している商業地域です。周辺に繁華街が多ければ多いほど、対象のマンションに対する需要が保たれやすくなります。

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