コラム

新築住宅(木造)の価値について

更新日:


家を買うときには、

  • 新築住宅
  • 新築マンション
  • 中古住宅
  • 中古マンション
  • 賃貸

などの選択肢を比較して検討することがあります。

必ずしも金銭的価値だけが決定打になるわけではないのですが、それでも最低限のことは知っておきたいと考えるのが普通です。

この記事では、新築の木造住宅(以下、新築住宅)の価値について解説しています。

どのようにして新築住宅の価値が移り変わっていくのか、一般的な不動産市場での扱いを紹介します。

当然、

  • 周辺環境の変化
  • 経済環境の変化
  • リフォームなどの手入れ
  • 付加価値

によって若干の差は生まれます。

あくまでも目安として参考にしてください。

この記事からわかること

  • 新築住宅の土地の価値
  • 新築住宅の建物の価値

新築住宅の価値構成

新築住宅の価値は、

  • 建物の価値
  • 土地の価値

によって構成されます。

それぞれ価値の移り変わりなどに大きな違いがあるので、別々に考えます。

新築住宅の土地の価値

新築住宅の土地の価値は、

  • 周辺環境(立地条件)
  • 経済状況(景気)
  • 人口

などに左右されます。

あまり難しいことを考えても仕方がないので、「路線価」のみを使った簡単な価値の算出を紹介します。

路線価の調べ方がわからない方は、以下の記事を参考にしてください。

路線価の調べ方および㎡単価⇔坪単価の計算方法
路線価の調べ方(および㎡単価⇔坪単価の計算方法)

土地を売りたい、土地を買いたいなど、いろいろな事情で路線価を調べる必要があるときがあります。ときには相続の関係ということもあるでしょう。路線価は、土地がいくらなのか調べる代表的な指標です。
今回は、路線価の調べ方について解説します。路線価図から目的地を探す方法から、実際に路線価を導き出すまでの解説です。路線価図は白地図に近いので、初見の方にはあまり優しくない地図です。一緒に頑張りましょう。

路線価と倍率

路線価がわかったら「倍率」を使います。

一般的に不動産業者が新しい土地の売値を決めるときには、

路線価 × 倍率 = 売値

という公式を使います。

倍率には、地域性があり、土地が所在しているエリアの状況に応じて変わります。

一般的な幅として、

分類 具体的な状況(目安) 適用倍率
郊外A 中心市街地から離れているが周辺に小さなスーパーやコンビニくらいはあるところ 1.0 ~ 1.10
郊外B 高速道路の出口付近など立地が良いとは言えないが、人の往来があるところ 0.9 ~ 1.0
郊外C まわりに商業施設がほとんどなく「村・集落」などと呼ばれるところ 0.7 ~ 0.9
市街地A 大都市の市街地(※あくまでも居住区であり、商業区などを除く) 1.25 ~ 1.50
市街地B 中規模都市の市街地(※大都市のベッドタウンなど) 1.10 ~ 1.30
市街地C 小規模都市の市街地(※ギリギリ新幹線が通っているような都市) 1.0 ~ 1.20

となります。
(※あくまでも参考程度の目安です。)

周辺環境からうまく判断がつかない場合には、

  • 最低価値:0.8倍
  • 通常価値:1.2倍
  • 最高価値:1.35倍

で考えると、ほとんどの土地はカバーできるはずです。

路線価が「300」だった場合

例として、路線価が「300」だった場合の計算を、以下に示します。

①路線価「300」に、1,000円を掛けて「㎡単価」を出す。
300(路線価) × 1,000円 = 300,000円(㎡単価)

②㎡単価を「0.3025」で割って「坪単価」を出す。
300,000円(㎡単価) ÷ 0.3025 = 991,735円(坪単価)

③坪単価に「倍率」を掛けて「土地の現在価値」を出す。
991,735円(坪単価) × 1.2倍 = 1,190,082円(坪単価・土地の現在価値)

よって、路線価「300」の土地の現在価値は、およそ120万円(坪単価)となります。

まごころう
周辺環境に応じて倍率を変えてください。

土地の将来価値

土地の将来価値を予測することは、はっきりいって無理です。

土地の価値は、経済そのものといっても過言ではなく、ノーベル経済学者や天才投資家でも、正確に将来価値を言い当てることはできないはずです。

ただし、バブルなどの特殊な経済状況におかれていないかぎり、土地の価値はあまり変わりません。

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 大阪府
  • 愛知県
  • 福岡県

など国内主要都市では、需要に応じて敏感に上げ下げをすることがありますが、そのほかの都市では「10%(上下)」動くこともないでしょう。

ですので、「土地の将来価値 = 土地の現在価値」と考えても、さほど支障はないはずです。

まごころう
あくまでも近年の傾向です。

今後、バブルのようなことが起こればわかりませんが、その可能性も低いでしょう。

新築住宅の建物の価値

新築住宅の価値を考えるうえで、もっとも重要なのは「建物の価値」です。

木造、鉄骨に限らず、新築住宅の建物の価値は大幅に動きます。

厳密に不動産の価値を算出するときには、

  • 原価法
  • 取引事例非核法
  • 収益還元法

という3手法を組み合わせるのですが、一般的な不動産取引では使われません。

ややこしいことを考えても仕方がないので、ここでは「一般的な不動産取引の市場」で建物の価値がどうなっていくのかを示します。

まごころう
先に紹介した3手法は「不動産鑑定士」が用いるものです。

わたしたちが不動産売買をするときに見ている値段は「売主」や「不動産業者」が決めた値段にすぎません。

大きく値段が異なるわけではないのですが、値付けの方法はまったく異なります。

法定耐用年数を基準にした建物の価値

日本では、建物の価値を「法定耐用年数」を基準にして決めている傾向があります。

法定耐用年数とは、税務上の計算を簡単にするために作られた「財産の寿命」のようなものです。

構造 耐用年数
木造 33年
軽量鉄鋼 40年
鉄筋コンクリート造 70年

上記は、

  • 木造
  • 軽量鉄骨
  • 鉄筋コンクリート造

の建物の耐用年数を表にしたものです。

木造住宅であれば、耐用年数が33年なので「33年経ったら、価値はゼロになる。」という意味になります。

しかし、あくまでも「法定耐用年数」を基準にしているだけなので、実際には異なります。

木造住宅であれば、寿命が33年なので、年平均3%ほど価値が下がっていくと考えられます。

ですが、一般的な不動産取引では「住み始めた瞬間に20%価値が下がる。」とされます。

ですので、実際の傾斜を表すと、

築年数 掛け率(および%)の目安
築1年 0.85 ~ 0.8
(※新築価値の80% ~ 85%)
築3年 0.75
(※新築価値の75%)
築5年 0.7
(※新築価値の70%)
築8年 0.65
(※新築価値の65%)
築10年 0.6
(※新築価値の60%)
築15年 0.4
(※新築価値の40%)
築20年 0.3
(※新築価値の30%)
築25年 0.15
(※新築価値の15%)
築30年 0.05
(※新築価値の5%)
築33年 0
(※新築価値の0%)

となります。
(※あくまでも目安であり、建物の状態や不動産業者により異なります。)

新築時の建物価格が「5,000万円」の場合

新築時の建物価格が「5,000万円」であった場合、表にあてはめると、

築年数 建物価格の目安
(新築時価格5,000万円の家)
築1年 4,000万円
(マイナス1,000万円)
築3年 3,750万円
(マイナス1,250万円)
築5年 3,500万円
(マイナス1,500万円)
築8年 3,250万円
(マイナス1,750万円)
築10年 3,000万円
(マイナス2,000万円)
築15年 2,000万円
(マイナス3,000万円)
築20年 1,500万円
(マイナス3,500万円)
築25年 750万円
(マイナス4,250万円)
築30年 250万円
(マイナス4,750万円)
築33年 0万円
(マイナス5,000万円)

となります。
(※あくまでも目安です。)

まごころう
途中でリフォームなどを行っていると、若干の差は生まれますが、それほど大きな効果はありません。

ただし、リノベーション物件などは「見た目のごまかし」によって、0万円の価値を1,000万円や2,000万円に膨らむことがあります。


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