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新築住宅(木造)の価値について

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新築住宅(木造)の価値について

家を買うときには、

  • 新築住宅
  • 新築マンション
  • 中古住宅
  • 中古マンション
  • 賃貸

などの選択肢を比較して検討することがあります。

必ずしも金銭的価値だけが決定打になるわけではないのですが、それでも最低限のことは知っておきたいと考えるのが普通です。

この記事では、新築の木造住宅(以下、新築住宅)の価値について解説しています。

どのようにして新築住宅の価値が移り変わっていくのか、一般的な不動産市場での扱いを紹介します。

当然、

  • 周辺環境の変化
  • 経済環境の変化
  • リフォームなどの手入れ
  • 付加価値

によって若干の差は生まれます。

あくまでも目安として参考にしてください。

この記事からわかること

  • 新築住宅の土地の価値
  • 新築住宅の建物の価値

新築住宅の価値構成

新築住宅の価値は、

  • 建物の価値
  • 土地の価値

によって構成されます。

それぞれ価値の移り変わりなどに大きな違いがあるので、別々に考えます。

新築住宅の土地の価値

新築住宅の土地の価値は、

  • 周辺環境(立地条件)
  • 経済状況(景気)
  • 人口

などに左右されます。

あまり難しいことを考えても仕方がないので、「路線価」のみを使った簡単な価値の算出を紹介します。

路線価の調べ方がわからない方は、以下の記事を参考にしてください。

路線価の調べ方および㎡単価⇔坪単価の計算方法
路線価の調べ方(および㎡単価⇔坪単価の計算方法)

土地を売りたい、土地を買いたいなど、いろいろな事情で路線価を調べる必要があるときがあります。ときには相続の関係ということもあるでしょう。路線価は、土地がいくらなのか調べる代表的な指標です。

今回は、路線価の調べ方について解説します。路線価図から目的地を探す方法から、実際に路線価を導き出すまでの解説です。路線価図は白地図に近いので、初見の方にはあまり優しくない地図です。一緒に頑張りましょう。

続きを見る

路線価と倍率

路線価がわかったら「倍率」を使います。

一般的に不動産業者が新しい土地の売値を決めるときには、

路線価 × 倍率 = 売値

という公式を使います。

倍率には、地域性があり、土地が所在しているエリアの状況に応じて変わります。

一般的な幅として、

分類具体的な状況(目安)適用倍率
郊外A中心市街地から離れているが周辺に小さなスーパーやコンビニくらいはあるところ1.0 ~ 1.10
郊外B高速道路の出口付近など立地が良いとは言えないが、人の往来があるところ0.9 ~ 1.0
郊外Cまわりに商業施設がほとんどなく「村・集落」などと呼ばれるところ0.7 ~ 0.9
市街地A大都市の市街地(※あくまでも居住区であり、商業区などを除く)1.25 ~ 1.50
市街地B中規模都市の市街地(※大都市のベッドタウンなど)1.10 ~ 1.30
市街地C小規模都市の市街地(※ギリギリ新幹線が通っているような都市)1.0 ~ 1.20

となります。
(※あくまでも参考程度の目安です。)

周辺環境からうまく判断がつかない場合には、

  • 最低価値:0.8倍
  • 通常価値:1.2倍
  • 最高価値:1.35倍

で考えると、ほとんどの土地はカバーできるはずです。

路線価が「300」だった場合

例として、路線価が「300」だった場合の計算を、以下に示します。

①路線価「300」に、1,000円を掛けて「㎡単価」を出す。
300(路線価) × 1,000円 = 300,000円(㎡単価)

②㎡単価を「0.3025」で割って「坪単価」を出す。
300,000円(㎡単価) ÷ 0.3025 = 991,735円(坪単価)

③坪単価に「倍率」を掛けて「土地の現在価値」を出す。
991,735円(坪単価) × 1.2倍 = 1,190,082円(坪単価・土地の現在価値)

よって、路線価「300」の土地の現在価値は、およそ120万円(坪単価)となります。

S.Kou
周辺環境に応じて倍率を変えてください。

土地の将来価値

土地の将来価値を予測することは、はっきりいって無理です。

土地の価値は、経済そのものといっても過言ではなく、ノーベル経済学者や天才投資家でも、正確に将来価値を言い当てることはできないはずです。

ただし、バブルなどの特殊な経済状況におかれていないかぎり、土地の価値はあまり変わりません。

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 大阪府
  • 愛知県
  • 福岡県

など国内主要都市では、需要に応じて敏感に上げ下げをすることがありますが、そのほかの都市では「10%(上下)」動くこともないでしょう。

ですので、「土地の将来価値 = 土地の現在価値」と考えても、さほど支障はないはずです。

S.Kou
あくまでも近年の傾向です。

今後、バブルのようなことが起こればわかりませんが、その可能性も低いでしょう。

新築住宅の建物の価値

新築住宅の価値を考えるうえで、もっとも重要なのは「建物の価値」です。

木造、鉄骨に限らず、新築住宅の建物の価値は大幅に動きます。

厳密に不動産の価値を算出するときには、

  • 原価法
  • 取引事例非核法
  • 収益還元法

という3手法を組み合わせるのですが、一般的な不動産取引では使われません。

ややこしいことを考えても仕方がないので、ここでは「一般的な不動産取引の市場」で建物の価値がどうなっていくのかを示します。

S.Kou
先に紹介した3手法は「不動産鑑定士」が用いるものです。

わたしたちが不動産売買をするときに見ている値段は「売主」や「不動産業者」が決めた値段にすぎません。

大きく値段が異なるわけではないのですが、値付けの方法はまったく異なります。

法定耐用年数を基準にした建物の価値

日本では、建物の価値を「法定耐用年数」を基準にして決めている傾向があります。

法定耐用年数とは、税務上の計算を簡単にするために作られた「財産の寿命」のようなものです。

構造耐用年数
木造33年
軽量鉄鋼40年
鉄筋コンクリート造70年

上記は、

  • 木造
  • 軽量鉄骨
  • 鉄筋コンクリート造

の建物の耐用年数を表にしたものです。

木造住宅であれば、耐用年数が33年なので「33年経ったら、価値はゼロになる。」という意味になります。

しかし、あくまでも「法定耐用年数」を基準にしているだけなので、実際には異なります。

木造住宅であれば、寿命が33年なので、年平均3%ほど価値が下がっていくと考えられます。

ですが、一般的な不動産取引では「住み始めた瞬間に20%価値が下がる。」とされます。

ですので、実際の傾斜を表すと、

築年数掛け率(および%)の目安
築1年0.85 ~ 0.8
(※新築価値の80% ~ 85%)
築3年0.75
(※新築価値の75%)
築5年0.7
(※新築価値の70%)
築8年0.65
(※新築価値の65%)
築10年0.6
(※新築価値の60%)
築15年0.4
(※新築価値の40%)
築20年0.3
(※新築価値の30%)
築25年0.15
(※新築価値の15%)
築30年0.05
(※新築価値の5%)
築33年0
(※新築価値の0%)

となります。
(※あくまでも目安であり、建物の状態や不動産業者により異なります。)

新築時の建物価格が「5,000万円」の場合

新築時の建物価格が「5,000万円」であった場合、表にあてはめると、

築年数建物価格の目安
(新築時価格5,000万円の家)
築1年4,000万円
(マイナス1,000万円)
築3年3,750万円
(マイナス1,250万円)
築5年3,500万円
(マイナス1,500万円)
築8年3,250万円
(マイナス1,750万円)
築10年3,000万円
(マイナス2,000万円)
築15年2,000万円
(マイナス3,000万円)
築20年1,500万円
(マイナス3,500万円)
築25年750万円
(マイナス4,250万円)
築30年250万円
(マイナス4,750万円)
築33年0万円
(マイナス5,000万円)

となります。
(※あくまでも目安です。)

S.Kou
途中でリフォームなどを行っていると、若干の差は生まれますが、それほど大きな効果はありません。

ただし、リノベーション物件などは「見た目のごまかし」によって、0万円の価値を1,000万円や2,000万円に膨らむことがあります。

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