瑕疵担保責任とは：新築住宅・中古住宅、土地、時効

不動産の取引では、どんな取引でも顔を出す瑕疵担保責任という言葉があります。個人が家を購入するときでも、瑕疵担保責任の範囲はどこそこまでで～などの説明を受けてから購入するのが普通でしょう。業者間の取引でも瑕疵担保責任の範囲などはできる限り明確にしようとします。

瑕疵担保責任の厄介なところは、その範囲が状況に応じて変化したり、ある問題が発生したときに瑕疵担保責任による損害賠償などの定めの中に入るのかどうか判断が難しいということです。なので、素人からすれば結局どうなのか分からず尻込みしてしまうという状況も生まれます。

今回は瑕疵担保責任について、最低でも知っておきたいことを説明します。あまり知らない分野だからといって丸め込まれてしまわないように、基礎知識は身につけておきましょう。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）

難しい言葉ですが、まずは瑕疵という言葉の意味を考えていきましょう。

瑕疵というのは、もともとあるべき性質や性能を持っていないということを差します。例えば、住宅というのは生活をする場所ですよね。住宅において、瑕疵というと普通に生活することができないレベルの欠陥ということになります。

この瑕疵という言葉の意味を踏まえた上で、瑕疵担保責任という言葉について見ていきましょう。

瑕疵担保責任というのは、購入した住まいに購入したときには明確になっていなかった隠れた瑕疵があった場合に売った側が買った側に対して持つ責任になります。つまり、売る側が気づかなかったとしても買った側に対して責任を取らなければいけないということです。

具体的には契約解除や損害賠償といったものが求められることになるでしょう。一般的な注意を払った上でも発見できないような欠陥があった場合、それが故意であろうがなかろうが売った側には責任があるということでもありますね。実際には、欠陥のあった箇所の修理などで対応していくケースが多いようです。

買った側にしてみれば、故意であろうがなかろうが住まいに関する問題ですから早く解決してほしい問題になります。

新築住宅の瑕疵担保責任

まず新築住宅とはなにか？ということです。これは工事完了から１年以内で誰も住んだことのない家のことを新築住宅といいます。なので、仮に買い手が現れず１年を過ぎてしまった物件は、新築住宅ではなく中古物件扱いになります。

瑕疵担保履行法（かしたんぽりこうほう）という法律があります。瑕疵担保責任について細かく書かれた法律です。この法律によると、新築住宅を販売したときには、１０年間の瑕疵担保責任を売主は負わなければならないとされています。住宅購入時によく聞く１０年保証については、実は当たり前のことです。

ただし、注意しなければならないことがあります。それは瑕疵担保責任の範囲が定義されていることです。その定義を以下に示します。

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

この2点です。これ以外の部分は、瑕疵担保責任の範囲とはならず、業者独自のサポートとなります。

出典：国土交通省ホームページ

中古住宅の瑕疵担保責任

中古住宅の瑕疵担保責任では、注意が必要です。個人から中古住宅を購入するケースと、業者から中古住宅を購入するケースでまったく性質が異なります。

個人から中古住宅を購入するケース

もっともよくあるケースです。そして、勘違いされやすいのは業者が入っていても、仲介であれば売主は個人であるという点です。つまり、あなたが知り合いから中古住宅を購入するとなったときに、素人同士では不安だからプロの不動産業者に契約の手伝いをお願いしたときは、業者から購入したのではなく、個人から購入したケースです。

このケースの売買では、基本的に瑕疵担保責任はないと考えてください。個人同士の売買では、売主は瑕疵担保責任を負わないという定めをすることができます。一般的に個人間の中古住宅取引では、引渡し後3ヶ月の期間を定めることがほとんどで、瑕疵担保責任を負わないと記載することも多々あります。

個人間売買で中古住宅を購入するときには、かなり注意して購入をしましょう。じつは基礎がぼろぼろだったということに、あとから気付いても遅いです。

業者から中古住宅を購入するケース

宅地建物取引業者から購入するときには、話がすこし違ってきます。例えば、あなたが自宅を売却したかったとします。ある不動産会社に依頼をしたら、ちょっとお値段は下がりますが下取りしますよと提案を受けました。早く現金化できるしいいか！と思って、あなたは不動産会社に自宅を売却しました。

後日、不動産会社が下取りしたあなたの自宅を売り出し、誰かが購入するケースを業者から中古住宅を購入するケースといいます。中古住宅市場では、このようなケースは非常に稀です。なぜかというと、不動産会社は、この方法がリスクが高いことを知っているからです。リスクが高いことを好んですることはあまりありません。

リスクが高い理由として、プロであっても中古住宅の欠陥を見抜くのは困難だからです。電子機器などと違って、家は解体して検査することはできません。なので、問題を発見するには、表面化している部分を糸口に推測する程度にしかどうしてもならないのです。

検査の難易度に加えて、業者が売主となる中古住宅売買では瑕疵担保責任の定めが厳しくなります。個人間では認められた期間の定めができません。正確には、最低でも2年間は瑕疵担保責任を負わなければならないとする法律が定められています。

また、隠れた瑕疵についても業者はプロです。物件調査の範囲もプロの水準が求められます。つまり、かなりしっかりとした調査を行ったけれど分からなかったという瑕疵でない限り、責任を追及されます。

土地の瑕疵担保責任

土地のみの取引でも、瑕疵担保責任はあります。住宅に比べると、どういうこと？となりやすいと思います。土地の瑕疵では、地下のことや地盤のことになります。

例えば、地中の埋設物です。元々家が建っていた物件を、解体更地渡しということで契約したとします。このとき、解体はしてくれたのですが、業者が面倒くさがって廃材やコンクリートなどを埋め戻しで処理しました。こうなると購入後に建築する場合、地中埋設物に工事を邪魔されることになります。

ほかには以下のようなケースがあります。

• 土壌汚染（工場の跡地など）
• 地盤が軟弱
• 自殺や事故があったなど（心理的瑕疵）

一番最後の心理的瑕疵については、土地特有ではなく建物でもいえることです。土壌汚染や地盤の問題については、改善しようとすると相当なコストがかかることです。リスクも高いので気をつけましょう。

瑕疵担保責任の時効

あなたが不動産を購入しました。このとき売主には瑕疵担保責任があります。これは、あなたには契約の解除権や損害賠償請求権があるということです。

では、瑕疵担保責任に基づいて契約の解除権や損害賠償請求権を行使することができるのはどんなときでしょうか？これは売買の目的物に契約締結時点で隠れた瑕疵があったときです。当たり前ですが、引渡を受けたあとに出てきたものについては、売主に責任はありません。

さて、一転してあなたが自宅を売却したとしましょう。あなたが瑕疵担保責任を問われる番です。契約書に瑕疵担保責任の期間について定めがなかったとしましょう。こうなると一体いつまで瑕疵担保責任を問われ続けるのか不安になりませんか？

結論から言うと、瑕疵担保責任の時効は10年となることが多いです。なぜこのような表現なのかというと、法律で定められているわけではないからです。では、根拠はというと、最高裁判所の判例で時効は10年とするという判決が下されているからです。この時効がくるまでは、隠れた瑕疵について瑕疵担保責任があります。

まとめ

瑕疵とは、普通に生活することができないレベルの欠陥のことです。この瑕疵について、責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。あなたが売主であっても、買主であっても知っておくべきことです。

新築住宅の場合には、瑕疵担保責任がかならずあります。ですが、範囲が定められているので確認をしておきましょう。また工事完了後1年以内という定めが新築住宅にはありますので、気をつけてください。

中古住宅の場合には、売主が誰なのかに注意しましょう。個人と業者では、瑕疵担保責任の範囲が大きく異なります。とくに個人間売買では瑕疵担保責任がないということもよくあることなので注意しましょう。

土地の瑕疵担保責任は、その性質上とてもわかりにく瑕疵ばかりに適応されます。買主もそうですが、売主からみても知らなかった！ということがあります。ですが、知らなかった！では許されないのが瑕疵担保責任です。

瑕疵担保責任には時効が存在します。明確な定めがあるわけではありませんが、10年とするという判例があります。逆に言えば、10年は問われつづけるということですので、売るときには入念に調査をしましょう。