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ずっと交渉中(契約予定)で買えない中古物件(専任媒介)を買う方法

更新日:


ずっと交渉中(契約予定)で買えない中古物件(専任媒介)を買う方法

中古物件探しは、なかなか気に入るものに巡り合うことができなくて、しんぼうが続くものです。

一生懸命探し続けていたら、ある日突然「これだ!」と思う物件に巡り合うことでしょう。

しかし、巡り合ったからといって、すんなり買えるとは限りません。

自分の利益を最大化したいという不動産業者の欲が邪魔して、自由な取引が阻害されることもあります。

今回は、ずっと交渉中(契約予定)の買いたい中古物件(専任媒介)を買う方法について解説します。

不動産業者に相談に行っても、

  • あれやこれやと理由をつけられて、結局、交渉ができずに終わってしまう。
  • どうも煙に巻かれている気がする。

そんなときの解決方法です。

この記事からわかること

  • 住宅ローンの審査にかかる一般的な期間
  • 仲介手数料と悪徳不動産業者の関係
  • 交渉にたどり着けない中古物件に直接交渉をもちかける方法

買いたい中古物件(専任媒介)があるが、ずっと交渉中(契約予定)といわれ交渉が進まない

ケイコさん
Kouさん、ずっと買いたくて待ってる中古物件があるのだけれど、どうしたら買えるか教えてくれない?
S.Kou
状況がよくわからないので、もう少し詳しく話を聞かせてもらえますか?
ケイコさん
すごくほしい中古物件があるんだけど、チョイ悪不動産が専任媒介契約を結んでいる物件なのよ。

どうしようかな?と悩んだ末に、イイ人不動産とお付き合いがあるから、購入の交渉をしてきてほしいって頼んだのね。

S.Kou
すでに今回のお話しの答えをばらしているかのような名前の不動産屋ですね。
ケイコさん
で、話に行ってもらったら、チョイ悪不動産が、

「今日、契約予定なんすよね。」

「あ、でも、ローンの条件が結構厳しいお客さんで、ローンの審査が流れたら、イイ人不動産さんのお客さんに流してもいいかな~?」

って言われたらしいの。

S.Kou
ベッタベタのごまかしですね。
ケイコさん
でも、そう言われてしまったものは仕方がないから、ずっと待っているのだけれども、もう2か月も経っちゃったのよ。

その間にも、何度かイイ人不動産から連絡してもらってはいるんだけど、いろんな理由をつけて断られちゃって。

S.Kou
ケイコさんが、チョイ悪不動産に直接交渉に行けばいいんじゃないですか?
ケイコさん
そう思ったこともあるけど、イイ人不動産にも色々してもらったから、なんか悪いじゃない...?
S.Kou
不動産屋の食い物にされそうな、イイ人がそろって足踏みしてるんですね。
ケイコさん
チャチャ入れはいいから、どうしたらいいか教えてよ。

そもそも、ローンの審査って2か月もかかるの?

イイ人不動産との関係を良好に保ちたいし、でも、その物件も買いたいの。

S.Kou
わかりました。

お答えしましょう。

結論1:ローンの審査には、通常、2か月もかからない。

S.Kou
まず、ローンの審査には、通常、2か月もかからないです。
ケイコさん
でしょ~!?

2か月も待たせるとか、どぉんだけー!?

S.Kou
キャラ崩壊してますが、淡々と説明を続けます。

ローンの審査は、

  • 仮審査
  • 本審査

で成り立っています。

仮審査にかかる期間は、通常、2~3営業日です。
(※はやい時には、1営業日で終わります。長くても、1週間程度です。)

本審査にかかる期間は、通常、2週間程度です。
(※長いときには、1か月程度かかることがあります。)

S.Kou
あくまでも、住宅ローンの審査についてです。

事業用ローンなどになると、まったく審査基準が変わりますので、長くなるケースがあります。

また、あくまでも目安なので、実際に2か月かかることもあるでしょう。

ケイコさん
2か月かかることがまったくないわけではないけど、ほんとうにたま~にしかないってことね。

嘘かホントか確かめる方法はないの?

S.Kou
銀行に聞くしかありませんが、

  • 相手がだれかわからない
  • チョイ悪不動産が教えてくれるとは思えない
  • 銀行にも守秘義務がある

などの理由で、現実的には無理でしょう。

ケイコさん
チョイ悪不動産も、確かめようがないのがわかっていて、「ローンが...。」なんて言ったのね!
S.Kou
断言はできませんが、可能性はかなり高いといえます。

仲介手数料を両取りしたい(取引の双方からもらいたい)

ケイコさん
でも、買いたいって言ってるのに、何で売ってくれないの?
S.Kou
チョイ悪不動産が、嘘をついていると仮定すれば「仲介手数料を両取りしたい。」以外に答えはないでしょう。
ケイコさん
仲介手数料の両取り?
S.Kou
仲介手数料は、不動産取引が無事に完了したときに、取引の双方から法で定められた範囲で受け取ることができます。

取引の双方とは、不動産の売買では、買主と売主のことです。

ケイコさん
わたしからも取ればいいじゃない。

お金いっぱいあるから、ちゃんと払ってあげるわよ。

S.Kou
今回の場合、ケイコさんがイイ人不動産にお願いしたのがダメなんです。

ケイコさんは、イイ人不動産の紹介で、チョイ悪不動産と取引をすることになります。

すると、買主側(ケイコさん)の仲介手数料は、イイ人不動産とチョイ悪不動産で折半(半分ずつ)するのが一般的です。

ケイコさん
...得られる利益が減るから、欲張って売ってくれないのね。
S.Kou
そういうことです。

なので、なんだかんだと適当な理由をつけて、ごまかしているうちに、チョイ悪不動産の純粋な買主が現れるのを待っているのでしょう。

仲介手数料については、以下のリンクを参考にしてください。

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結論2:依頼している不動産業者との関係を守りながら、交渉を進める手段はある。

ケイコさん
でも、それって物件の所有者にとって、ものすごい不利益じゃない?
S.Kou
いいところに気が付きましたね。

まさに、それが解決の糸口です。

物件の所有者も、物件が売れなければ、

  • 無駄な管理費用がかかる
  • 無駄な固定資産税がかかる
  • 物件の価格(価値)が下がり続ける
  • やきもきして、畑仕事に手がつかない

などの不利益をこうむり続けます。

ケイコさん
ここまでくると、チョイ悪不動産が完全に悪者ね。

でも、どうすればいいの?

S.Kou
簡単なことです。

その中古物件の登記事項証明書を取得して、物件の所有者をみつければいいのです。

登記事項証明書は、だれでも取得することができる書類です。

登記事項証明書を取得すると、「権利部(甲区)」という部分に、ほぼ必ず物件の所有者が明記されています。

所有権の保存登記は、義務ではありませんが、法的なリスクを避けるために登記がなされるのが普通です。

個人情報にあたる部分を黒塗りにしてありますが、「権利者その他の事項」という箇所に、

  • 権利者の名前
  • 権利者の住所

が記載されています。

登記事項証明書の取得方法については、以下のリンクを参考にしてください。

【登記事項証明書】取得方法と注意点
【登記事項証明書】取得方法と注意点

不動産について調べたり、理解しようとするときに必要不可欠な書類が「登記事項証明書」です。登記事項証明書には、対象となる不動産のこれまでの歩みと現状が記されています。簡単な形状や権利関係をただしく把握するのに、とても重要な書類です。

この記事では、登記事項証明書の基本から取得方法まで解説します。不動産についての第一歩になる方も多いかもしれませんので、できるだけ丁寧に解説を進めます。一歩一歩進めていけば、必ず登記事項証明書を入手できるので頑張りましょう。

続きを見る

ケイコさん
登記事項証明書を取得すれば、所有者の名前や住所がわかるから、直接交渉に行くことができるのね。
S.Kou
そういうことです。

専任媒介契約の場合、「自己で発見した取引の相手方」との交渉は禁じられていません。

不安があるのであれば、専任媒介契約の期限が切れるのを待って、イイ人不動産と専任媒介契約を結んでもらえばいいのです。

媒介契約については、以下のリンクを参考にしてください。

媒介契約とは:一般・専任・専属専任、期間、解除・違約金
媒介契約とは:一般・専任・専属専任、期間、解除・違約金

不動産の売買をするときに、まったく不動産業者をはさむことなく個人だけで行うことは稀でしょう。後々トラブルにならないようにするためにも、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼することが一般的な流れです。ですが、媒介契約にはいくつかの種類があり、各媒介契約には特徴があることをご存知でしょうか?

今回は、不動産の仲介を依頼したときに必ず結ぶことになる媒介契約について、色々な角度から解説していきます。3つの媒介契約の基本的なことや、メリット・デメリットも確認しておきましょう。それらを考慮して、あなたに最適な媒介契約とはどれなのかを選んでください。

また、媒介契約で注意をしたいこと(違約の定めなど)も一緒にご紹介します。売買成立に至る前段階の契約ですので、この段階でトラブルになるのはよくありません。しっかりとポイントを押さえて、上手に不動産を売却しましょう。

続きを見る

ケイコさん
そこまですると、チョイ悪不動産は、仲介手数料が全部もらえなくなるのね。
S.Kou
信義則に反する行為をした結果ですから、因果応報でしょう。

ただし、注意したいのが、相続した物件で「相続登記」を行ってないケースです。

相続登記が行われていないと、旧所有者(死亡している)が記載されてているので、すんなりとたどり着けない可能性もあります。

とはいえ、旧所有者のところに行けば、

  • 親族への聞き込み
  • 周辺の人への聞き込み
  • 市役所での調査

を行うことで、現所有者(未登記)を見つけられる確率は高いです。

ケイコさん
そこまでのことをするのは、荷が重いわね。
S.Kou
イイ人不動産がいるじゃないですか。
ケイコさん
言われてみればそうね。
S.Kou
信義則に反する行為によって、不利益をこうむっていた事実が判明すれば、所有者も比較的すんなりと交渉に応じてくれるでしょう。

なにごとも「誠意」をもって対応すればいいんですよ。

注意点:不動産業者間の関係が悪化することもある

S.Kou
ただし、不動産業者間の関係が悪化することはあります。
ケイコさん
イイ人不動産が、チョイ悪不動産に逆恨みを受けるということね。
S.Kou
その通りです。

ですので、この方法をとる場合には、イイ人不動産と相談をしたうえで、慎重に物事を進めてください。

  • 盗人にも三分の理
  • 一寸虫にも五分の魂

です。

ケイコさん
ボッコボコにしてやりたくても、グッと堪えて、面子を立ててあげる慈悲の心が必要ね。

聖母マリアのような清らかな心...わたしにふさわしいわ。

S.Kou
そういうのを「つけあがる」っていうんですよ。
ケイコさん
釜で煮るか?

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