土地を選ぶときには、
- 相場価格
- 適正価格
が気になります。
この記事では、ポータルサイトを使って土地の適正価格・相場価格を調べる方法について、くわしく解説しています。
購入したい土地が高すぎるということはないだろうかという不安を解消することには、もちろん有効です。
しかし、もっと重要なことは「土地選びの軸」を作ることができるということです。
「これでいいんだろうか。」と迷っているときに、必ず役に立つ指標を得ることができるので、多少の手間はかかりますが、必ず調べるようにしておきましょう。
土地価格の調査に使うポータルサイトは3つ
土地価格の調査に使うポータルサイトは、
の3つです。
ほかにも「Yahoo!不動産」などいくつか不動産ポータルサイトはありますが、上記3つのサイトで十分です。
土地の相場価格を調べる方法
まずは「相場価格」から調べます。
土地の相場価格とは、現在売りに出ている土地によって作られている価格帯です。
過去および将来の価格は関係がありません。
あなたが探している地域の売り土地情報を開く
まずは、あなたが探している地域の売り土地情報を開いてください。
絞り込み検索機能がついているので、あなたの探している地域を選択して、そのときに掲載されている情報をすべて出してください。
もしも、
- A地区
- B地区
- C地区
という3つの地区（町村）のいずれかで条件のよいものを探しているのであれば、1つずつ調査してください。
複数の地区をまとめて開くと、情報が重なってしまい、土地価格の比較・見当が複雑になります。
小学校区などでエリアを絞っている場合には、いくつかの地区（町村）にまたがることになるかと思います。
面倒かもしれませんが、1つ1つ情報を整理していってください。
坪単価（もしくは価格）で並び変える
わたしのおすすめは「坪単価（高い順）」に並び替えることです。
ただし、坪単価で並び替える機能は、
- ホームズ（Home's）
- スーモ（SUUMO）
のみでしか実装されていないので、
- アットホーム（athome）
では使えません。
わたしの感覚としては、圧倒的に物件数が少ない地域を除いて、アットホームを除外しても問題はありません。
物件数が少なすぎる場合には、「価格（高い順）」で並び替えることにして、アットホームも活用してください。
ざっくりと目を通す
まずは出てきた物件にざっくりと目を通してください。
物件を確認するときには、
- 土地の大きさ
- 土地の形
- 土地の質
- 周辺施設への距離
を特に注意して見てください。
適当な値付けをしている不動産業者の情報はあてになりませんが、まともな業者であれば、土地の条件に合わせて値付けを行っています。
上にあげた条件は、土地価格への影響が強いものです。
土地の大きさは、小さすぎてもダメですし、大きすぎてもダメです。
その地域で購入を検討している人から需要の大きいものが、もっとも高くなります。
つまり、「100坪もいらないけど、40坪じゃ小さすぎる。60坪くらいがちょうどいいね！」といった考えです。
土地の形は、十分に間口の取れた整形地（もしくは長方形）が好まれます。
いびつな土地や、間口の狭すぎる土地は、建築には向かないため嫌がられます。
土地の質は、宅地（平地・平坦地）かどうかを意味します。
田んぼなどの場合には、地盤が緩かったり、造成工事費用が余計にかかったりします。
周辺施設への距離は、小学校や買い物施設などへの距離です。
当然、近ければ近いほど土地の価値は上がります。
しかし、まれに周辺の土地と同じような坪単価で出ていることがあります。
造成費用など余計な出費がかさむので、除外するのが無難です。
各サイトから「2個～5個程度」の売り土地情報をピックアップする
ざっくりと目を通したら、各サイトから「2個～5個程度」の売り土地情報をピックアップしてください。
選ぶ基準としては、
- 最も高いもの（ただし、明らかに不適切な値付けは除外）
- 最も安いもの（ただし、明らかに劣悪な条件のものは除外）
- あなたがいいなと感じたもの
- あなたが標準的と感じたもの
- あなたがギリギリ妥協できると感じたもの
です。
上から順に重要です。
（つまり、最低でも「最も高いもの」と「最も安いもの」はピックアップしてください。）
ピックアップした土地情報は、ブラウザで開いてあるだけでもいいですが、エクセルなどに整理しておくと後々便利です。
ピックアップしたものが「相場価格」
意外かもしれませんが、あなたがピックアップを終えた土地情報が「相場価格」そのものです。
ほかの情報は「ノイズ」にすぎません。
基本的には、
- 最も高いもの：土地条件が優れている
- 最も安いもの：土地条件が劣っている
- あなたがいいなと感じたもの：土地条件および価格が「あなたのなかで」釣り合いが取れていると感じたもの
- あなたが標準的と感じたもの：土地条件および価格が「あなたのなかで」無難と感じたもの
- あなたがギリギリ妥協できると感じたもの：土地条件および価格が「あなたのなかで」最低限と感じたもの
です。
これらを複合的な相場価格の指標として、今後の土地選びに反映させます。
新たな土地情報を得たときに、ピックアップした土地情報と比較して、「あー、だからこの価格なのか。」と納得ができれば問題なしです。
重要なことは、明らかに除外されるべき土地情報に惑わされない軸を持つことです。
ピックアップが適切にできていれば、あなたの軸はソコにあるということです。
土地の適正価格を調べる方法
相場価格についての考え方がわかったとはいえ、「適正価格」も気になるはずです。
適正価格とは、取引の当事者（売り手・買い手）が合意した価格の積み重ねです。
土地の条件などによって決まるものではなく、「これでいい！」と決めてきた過去の取引によって形成されます。
土地総合情報システムと照らし合わせる
土地の適正価格を調べるには「土地総合情報システム（国土交通省）」を使います。
土地総合情報システムでは、過去に成約した不動産情報の一部を確認することができます。
あなたが「相場価格」でピックアップした土地情報と似たような物件を探してください。
似たような物件を見つけることができた場合には、成約価格を確認します。
売主の都合にも左右されますが、基本的には、似た物件の成約価格と同程度の価格で購入できる可能性は高いということです。
土地価格が乱高下することはあまりないのですが、やはり多少は状況が変わります。
比較検討をするのであれば、過去5年以内の情報が望ましいでしょう。
「いい土地」を見つけるなら
力のある不動産業者には、自然と多くの情報が集まります。
彼らには優れた販売力があるので、一般的なポータルサイトに頼ることなく、自社サイトで売却ができてしまいます。
結果として、一般的なポータルサイトに「いい土地」が公開されることなく、大手不動産業者のホームページで消えていくのです。
「いい土地」を見つけるのであれば、三菱UFJ信託銀行グループの三菱UFJ不動産販売が運営する不動産ポータル情報サイト「住まい１」の利用がおすすめです。
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