根抵当権 抵当権 不動産用語

抵当権と根抵当権とは:違い、メリット

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銀行から融資を受けるときには、抵当権の設定が必要になります。抵当権について、なんとなくでは理解できている方が多いのではないでしょうか。では、根抵当権と言われるとどうでしょう?

住宅ローンくらいの借り入れであれば、抵当権までの理解で十分です。ですが、ビジネスシーンとなってくると、場合によっては根抵当権への理解が必要です。これは経費の削減の意味でも重要なことになります。

今回は、抵当権を正しく理解した上で、根抵当権についてもしっかりとおさえましょう。この2つが分かれば、抵当権はもう怖くありません。

この記事からわかること

  • 抵当権とは
  • 根抵当権とは
  • 抵当権と根抵当権の違い
  • 根抵当権のメリット

抵当権(ていとうけん)とは

抵当権、よく聞く言葉ですが具体的にはどのような意味を持っているのでしょうか。わかりやすく説明していきましょう。

例えば、お金を借りるとなったときには担保が必要になることもありますよね。住宅ローンなどでお金を借りることになったときに家とその土地を担保として確保するということもあるでしょう。抵当権というのは、お金を借りる際に家と土地を担保とするためのものです。

住宅ローンの借り入れでは、家と土地が借金の担保になるのです。これはどういうことかというと、借金の返済ができなくなったときには担保としていた家や土地を取り上げられるということです。住んでいる家や土地を取り上げられるというと非常に怖いことのように思えるかもしれませんが、お金を貸す側にしてみればそれくらいのものがないとまとまったお金を貸すことはできません。

というのも貸す側にしてみれば、貸したお金が帰ってこなくなることが一番怖いわけです。基本的に借りたら最低でも借りた分を返済していかなければなりませんし、住宅ローンなどになればそれに金利がプラスされますので莫大な金額になってきます。その莫大な金額を「返済できませんでした」で済ませないための権利でもあるのです。

担保とは:担保の種類(抵当権・質権との違い)担保責任・担保物権
担保とは:担保の種類(抵当権・質権との違い)、担保責任・担保物権

担保と聞いて、あなたは何を思い浮かべるでしょうか?銀行のことや、住宅ローンのことなどを思い浮かべる方が大半でしょう。質屋さんを思い浮かべる方もいるでしょうか。普段何気なく使われている担保という言葉ですが、正しく理解しようと思うと、なかなか難しいことばです。ですが、担保の性質を理解せずに、借金をしたりするのはとても危険なことです。状況や、使う方向によって意味が違ってくる担保ということば。しっかりと理解をしておけば、決して怖いものではありません。知らないことこそがリスクですので、今回は担保について理解を深めましょう。

根抵当権(ねていとうけん)とは

根抵当権という言葉を聞いたことがあるでしょうか?根という言葉がついているので、抵当権の根幹を成すなにかのように思われる方もいるかもしれません。しかし、それは違います。

根抵当権というのは、文字通り抵当権の一種です。一般的な抵当権というのは、既にある特定の債権を担保するものです。しかしながら、根抵当権になると継続的な取り引きの中で出てくる不特定多数の債権を担保するものになります。

つまり、根抵当権のほうが担保として幅広くカバーできるということになります。しかしながら、不特定多数の債権を担保する根抵当権があったとしてもその額というのは無制限ではありません。カバーできる範囲が広いからこそ、限度が必要になってきます。

根抵当権では、一定の金額(=極度額)までの融資を自由に行うことができるようにするために、普通抵当権よりも広範囲に抵当権が設定されるのです。

極度額(きょくどがく)とは

根抵当権を設定する際には、担保の限度額を決めておく必要があります。このときに決められた担保の限度額が極度額と呼ばれることになります。

この場合、根抵当権者が債権者(銀行側)ということになるのですが、極度額内であれば元本や利息などにおいて他の債権者よりも優先しての債務の弁償を受けることができます。極度額というのは、根抵当権の設定の際に決められる担保の限度額であり、極度額内であれば元本や利息などにおいて優先的に債務の弁償を受けることができるというものなのです。

わたしたち(借手側)からすると、極度額までは再審査などをすることなく借入を増減することができるというメリットがあります。極度額を、わたしたちが身近に聞く言葉で置き換えれば、限度額と同じような意味です。フリーローンなどでよく使われる限度額ですが、いくらまでなら借りれますよという額ですね。

広範囲で設定される抵当権ですが、これは普通の抵当権とは違って、極度額に応じて設定される抵当権です。お金を借りるときには、普通1,500万円や2,500万円などきっちりとした額が決まっています。ですが、極度額5,000万円という風になってしまうと、根抵当権を設定するときには、結局いくら借りるのか決定していないわけです。なので、極度額に応じる範囲で抵当権が設定されます。

例えば、根抵当権が設定された極度額5,000万円の借入れがあったとします。このとき、銀行は極度額5,000万円が借りられてしまって、かつ返済不能に陥ったときのために、5,000万円分の抵当権をあらゆる財産に設定します。その後、借主は極度額5,000万円までの範囲で、その都度必要な額を銀行から調達するという流れになります。

抵当権との違いから考える根抵当権のメリット

抵当権と根抵当権の違いは、借りる額が決定しているかいないかです。普通の抵当権を設定するときには、必ず借入額が決まっています。3,000万円の住宅ローンを組むのであれば、3,000万円を補う抵当権が何かしらの財産に設定されます。

これとは違って、根抵当権の場合には、極度額に応じた抵当権が設定されます。極度額3,000万円といっても、最初は100万円しか借りないこともありますし、3,000万円借りていることもあります。なので、正確な借入額は銀行側でも分からないので、極度額に応じた抵当権が設定されます。

根抵当権のメリット

では、なぜ根抵当権という仕組みが作られたのでしょうか?すぐに思い浮かぶのは、いちいちお金を借りたいときに申請などをしなくていいので都合がよいということでしょう。確かにこれも重要な理由のひとつです。

ですが、もうひとつ大事な理由があります。それは抵当権設定登記費用の削減という観点です。抵当権を設定するときには、必ず抵当権設定登記という登記が必要になります。この登記が行われていないと、いくら口約束をしていたとはいえ、公的に財産を担保する権利があると主張できなくなります。なので、銀行などは抵当権を設定するときには、必ず抵当権設定登記を行うことで自分たちの権利を確定させます。

この抵当権設定登記ですが、なかなか馬鹿にならない費用がかかってきます。例えば、あなたが何かビジネスを始めようと思い立ち、最初の事業資金として500万円を借りたとしましょう。しばらくして、思っていたよりも事業の調子が良いので追加投資で1,000万円借りました。さらにしばらくして、1,500万円の追加投資をしました。

このとき、合計で3,000万円借りたのですが、借入の回数は3回となります。普通の抵当権を使って借り入れを行った場合、3回分の抵当権設定登記が必要になり、数十万の無駄な費用が発生します。ですが、根抵当権を使って極度額3,000万円の借入にしていたとしたら、抵当権設定登記は1回だけなので、数十万の無駄な費用を出さなくてもよいわけです。

まとめ

抵当権とは、銀行などがお金を貸すときに、万が一に備えて設定する財産を差し押さえる権利です。通常の抵当権では、借入額が確定しているため、その額に対応する財産分だけ抵当権が設定されます。

根抵当権とは、銀行が極度額に応じて最大限に設定する抵当権であり、広範囲の財産にわたります。極度額とは、借入限度額のことでした。

抵当権と根抵当権の違いは、抵当権が設定される範囲です。根抵当権を使った融資では、ある時点での融資利用額は不明なものであり、必ずいくら借りていることが明確な普通抵当権での融資と性質が異なります。

根抵当権のメリットには、追加融資を受けるときの手続きなどが必要なくなることと、抵当権設定登記費用が削減できることがあります。抵当権設定登記費用の削減は、経費削減効果が高いので、借入希望額のはっきりしない(=先行き不透明)ときに融資を受けたい場合は、根抵当権を使った融資を検討してもよいでしょう。


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