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抵当権設定登記とは:費用、相場と必要書類

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抵当権設定登記とは:費用、相場と必要書類

住宅ローンの借入時には、抵当権設定登記が必要です。住宅ローンを借りて建てる家など(不動産)に抵当権を設定するための登記です。抵当権設定登記をするメリットは、借りる方にはありませんが、貸す方からすれば絶対にしなければいけない大事な登記です。

借りる方にメリットがないのであれば、詳しい内容を知っておく必要がないのは間違いです。抵当権を設定するということが借り手にとってどのような効果があるのか理解していないと思わぬトラブルに巻き込まれかねません。あなたの財産を保証として差し出すことを公に約束するわけですから、任せきりでは不安です。

また、どのくらいの費用がかかる登記なのか相場価格について大まかに知っておいてください。手数料が高めの登記なので、ぼったくられないように自己防衛しましょう。

この記事では「抵当権設定登記」について説明します。通常、抵当権設定登記は決済日・引き渡し日に行われます。目の前で行われている手続きが分からずに、置いてけぼりにならないように予習しておきましょう。

この記事からわかること

  • 抵当権設定登記とは
  • 抵当権設定登記の費用
  • 抵当権設定登記の相場
  • 抵当権設定登記の必要書類

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、登記のひとつです。文字通り、抵当権の設定を記載した登記のことを指します。

登記とは、権利関係などを公にするために一定の事柄を法務局の登記簿に記載することです。

抵当権とは、住宅ローンなどで借り入れをした際に、万が一返済ができなくなったときのために土地や建物を担保とする権利です。不動産に抵当権が設定されていると、返済のために当該不動産を売却したことによって得たお金は、抵当権者への返済に優先的に使われます。

つまり、抵当権設定登記は、貸金業者(銀行など)が不動産に抵当権を設定して、貸し倒れを防ぐための保険の役割を担っている登記です。

抵当権設定登記が完了すると、抵当権者・借入条件(金額・利息など)・設定日などが登記簿に記載されます。具体的には、登記の目的や登記の原因、債権額金、利息、損害金、債務者、抵当権者といった情報が記載されます。登記の目的はこの場合は当然抵当権設定になります。

抵当権者の部分には、住宅ローンなどの借り入れをした銀行の名前が記載されます。登記の申請の際には、抵当権設定契約書、権利証、印鑑証明書、司法書士への委任状など必要書類がたくさんあります。また、書類だけではなくお金も必要です。

司法書士へ依頼するのであればそれだけでも何万とかかりますので、抵当権設定登記のためにある程度のお金をまとめておく必要があります。

抵当権設定登記の費用と相場

抵当権設定登記の費用は、おおむね2つの費用で成り立っています。登録免許税と司法書士への報酬です。ひとつずつ見ていきましょう。

※以前は抵当権設定契約書に印紙税が必要でしたが、現在は原則非課税です。

登録免許税

土地や建物などの不動産を購入すると、最終的に引渡しを受けることになります。それと同時に、登記の申請をおこなうことになります。この登記の申請をおこなう際に必要となってくるのが登録免許税というものです。

国税になるのですが、結構な金額を負担することになりますので、不動産購入の際には登録免許税も費用としてみておきたいものです。不動産においては登記の際にかかる税金だという理解でいいでしょう。ただ、他にもいろいろな場面で必要とされる税金であることも忘れないようにしておきたいものです。

不動産の登記にもいろいろなものがありますが、そのすべてに登録免許税が課税されるというわけではありません。不動産の登記において登録免許税が課税されるケースとしては、新築の建物などで初めにおこなわれる所有権の保存をするための登記、土地や建物などの売買によって発生する所有権の移転登記などになります。

他にも、贈与や相続によって所有権が移転する際の登記や住宅ローンの借り入れのための抵当権の設定登記なども身近な例と言えるでしょう。基本的に不動産の権利に関する登記においては、登録免許税が必要になってくるものと思っておきましょう。

今回は抵当権の設定になるので、登録免許税がかかるということですね。

登録免許税の税額

国税なので、税率がしっかりと決まっています。原則として、借入金額の0.4%です。5,000万円の借り入れを行ったのであれば、20万円です。

たったの0.4%ですが、高額の売買につきまとう税金なので結構な額になります。普通抵当権を使った借入よりも、根抵当権を使った借入の方が企業に好ましいのは、このためです。

登録免許税の特例

登録免許税は、一定の要件を満たすことで特例が適応されます。この特例が適応された場合、税率が0.4%から0.1%に引き下げられます。先ほどの例でいえば、20万円が5万円なので大きな差と言えるでしょう。

以下に要件をまとめました。

【新築住宅のケース】

  1. 抵当権の目的となるマイホーム(自用の住宅)の新築であること。
  2. 抵当権の目的となる建物(そのマイホーム)のための借り入れに関する抵当権設定登記であること。
  3. 公募面積(登記簿に記載される床面積)が50㎡以上であること。
  4. 新築後1年以内に登記すること。

【中古住宅のケース】

  1. 抵当権の目的となるマイホーム(自用の住宅)の購入であること。
  2. 抵当権の目的となる建物(そのマイホーム)のための借り入れに関する抵当権設定登記であること。
  3. 公募面積(登記簿に記載される床面積)が50㎡以上であること。
  4. 購入後1年以内に登記すること。
  5. 築年数20年以内の中古住宅であること(耐火建築物の場合は25年以内)。

 司法書士の報酬

司法書士の報酬ですが、これにはばらつきがあります。それぞれの司法書士(事務所)によって価格が異なりますし、地域差もあります。ですが、おおむね3万円~5万円ほどになっています。

司法書士については、ご自身で探されてもいいでしょうし、不動産業者に任せてもよいでしょう。不動産業者があまり信用できないのであれば、ご自身で探された方がいいかもしれません。

抵当権抹消登記の場合には、司法書士の腕や経験が重要なのです。ですが、抵当権設定登記については、そこまで気にすることもないでしょう。抵当権抹消登記では、段取りが悪い司法書士や不動産業者にあたると、大変な目に遭うので気を付けてください。

ケースごとの概算

様々なケースごとに抵当権設定登記費用の概算がどうなるのか例示します。あくまでも概算なので、目安として考えてください。(すべてのケースで住宅ローンの活用を前提とします。)

5,000万円のマイホームを建てた場合

登録免許税 :5,000万円 × 0.1%(特例適用) = 50,000円

司法書士報酬:50,000円

合計:100,000円

5,000万円の貸家を建てた場合

登録免許税 :5,000万円 × 0.4% = 200,000円

司法書士報酬:50,000円

合計:250,000円

3,000万円の中古マイホームを購入した場合

登録免許税 :3,000万円 × 0.1%(特例適用) = 30,000円

司法書士報酬:50,000円

合計:80,000円

3,000万円の中古貸家を購入した場合

登録免許税 :3,000万円 × 0.4% = 120,000円

司法書士報酬:50,000円

合計:170,000円

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抵当権設定登記の必要書類

抵当権設定登記では、いくつかの書類が必要になります。金融機関から渡される書類と、自分で用意する書類に分かれます。

金融機関から渡される書類

  • 登記原因証明情報
  • 資格証明書(三カ月以内に発行されたもの)
  • 司法書士への委任状

上記の書類が渡されます。

登記原因証明書は、抵当権設定契約書と呼ばれる書類であることもあります。どちらも内容は似ていて、抵当権を設定する物件について有事には抵当権者が法的措置を取ることをお互いに了承していますということが記載されている書類です。

自分で用意する書類

  • 権利証(登記識別情報)
  • 印鑑証明書(三カ月以内に発行されたもの)
  • 司法書士への委任状

上記の書類を用意する必要があります。

いずれの書類も司法書士に任せている場合は、特に問題はありません。委任状の書き込みを行うときに、印鑑証明書など必要書類を司法書士にしっかりと渡すことができれば安心してよいでしょう。

抵当権設定登記の注意点

抵当権の親戚に、根抵当権があります。きっちりと金額が定められている借金をするときには、抵当権を設定します。しかし、いくら借りるかわからない借金をするときには、根抵当権を設定します。

根抵当権では、極度額という借金の上限を設定して、その額までは自由に銀行と貸し借りできるようにします。企業によっては、お金を借りる度に手続きをしていたのでは雑務が増えるので、根抵当を設定して業務をスムーズに行えるようにします。根抵当権にも、根抵当権設定登記が存在するのですが、抵当権設定登記とは別物なので注意してください。

まとめ

抵当権設定登記とは、ある借入について、対象者の財産に抵当権を設定する登記です。貸し手である銀行のリスクを担保するとても大事な登記です。通常であれば、間違いが起きないように司法書士によって手続きが行われるべきであり、銀行側からもそうしないと貸し付けの許可がもらえないことがあるでしょう。

抵当権設定登記の費用は、登録免許税と司法書士への報酬の2つの費用に分かれます。登録免許税は通常0.4%ですが、一定の要件を満たすことで0.1%にする特例が適応されますので覚えておきましょう。高額の取引になるので、実際には大きな差になります。

司法書士への報酬については、地域差などがありますが、おおむね3万円~5万円になっているようです。不動産業者や銀行から紹介を受けた司法書士でもよいですし、ご自身で探されてもよいかと思います。不動産業者がなんとなく信用できないときには、ご自身で探された方がよいかもしれません。

用意する書類は、金融機関から受け取る書類と、あなた自身が用意しなければいけない書類があります。いずれの書類も司法書士に相談しているときには、あまり気にすることはないでしょう。司法書士に指示されたとおりにして、委任状の書き込みを終えれば、あとは任せきりで問題はありません。

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