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市街化区域と市街化調整区域とは:開発許可、建築の確認

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市街化区域と市街化調整区域とは:開発許可、建築の確認

大規模な開発を検討していたり、地価の低い郊外で土地を探したりすると、市街化調整区域というエリアにぶつかることがあります。これは都市計画法という法律によって定められたエリアです。セットで市街化区域というエリアもあります。

市街化調整区域で何か建築しようとするときは、市町村役場で相談して許可を得る必要があります。この許可のことを開発許可といい、この許可を得ずに建築することは違法行為となります。

今回は、そもそも市街化区域・市街化調整区域とは何なのかについて説明します。開発許可と開発許可を得るにはどうするのかも一緒に説明しますので、参考にしてください。

【この記事からわかること】

  • 市街化区域とは
  • 市街化調整区域とは
  • 開発許可とは
  • 市街化調整区域で建築するためのステップ
  • 市街化調整区域で家は建てられるのか

市街化区域(しがいかくいき)とは

市街化区域というのは、簡単に言ってしまえば土地の分類です。都市計画法というものがあるのですが、それに基づいて指定されている土地の線引きになります。

都市計画法の中ではきちんとした定義があります。その定義というのは、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」となっています。すでに市街地になってしまっているエリアや今後積極的に整備や開発をしていって市街化していく予定のエリアということになります。

人が生活をする住居系や商業施設などに利用する商業系、工場などに利用する工業系の3つの種類の地域から構成されています。市街地や市街化といった言葉に具体的なイメージがわかないという人もいるでしょう。要は、人がたくさん住んでいるところということになります。すでに人がたくさん住んでいるところ、これからどんどん開発してもっとたくさんの人に住んでもらいたいところが市街化区域ということになります。

市街化区域と対になる言葉として市街化調整区域というものがあります。市街化区域が積極的に開発をしていくべきエリアなのに対して、市街化調整区域というのは逆に開発を極力控えていくというエリアになります。

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)とは

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて決められている土地の線引きです。市街化調整区域については都市計画法の中できちんと定義されています。その定義というのが「市街化を抑制すべき区域」となっています。

つまり、市街化を極力進めない方向で確保しておきたい土地ということになります。簡単に言ってしまえば、基本的に開発をしないエリアということです。道路や公園などのいわゆる都市施設の整備も基本的にはおこなわれません。新しく建築物を建てたり、増築をしたりすることを控えるエリアなのです。

ただ、だからといってまったく手を加えることができないというわけではありません。あくまでも無秩序な開発を防ぐということですので、ある一定の目的を持った建物であれば市街化調整区域の中であっても建築が認められることはあります。一定規模までの農林水産業施設や公的な施設などであれば、整備は可能となっています。

当然、一般の人が市街化調整区域の中に住まいを建てるということも基本的にはできません。ただ、農林水産業を営む人の住宅などは可能となっているのです。あまり聞き慣れない市街化調整区域ですが国内では全体の1割ほどを占めています。

開発許可(かいはつきょか)とは

開発許可というのは、開発行為や建築行為などをするにあたって必要とされている許可のことです。開発行為や建築行為をしようとしている人があらかじめ受けておくべきとされている許可になります。

建築行為というのは、文字通り建築物を建築する行為になります。しかしながら、開発行為と言われてもピンと来ないという人も多いのではないでしょうか。開発許可を知る上で、開発行為への理解は欠かせないものです。

開発行為についても説明しておきましょう。建築物の建築や建設のために区画を統括したり分割したりすることがあります。場合によっては、道路を新たに設置することもあるでしょう。

こういった行為は区画の形や質を変更していくことになるのですが、これがまさに開発行為になるのです。この開発行為をおこなう場合には、あらかじめ都道府県知事の許可を受ける必要があります。この許可というのが開発許可になります。

ただ、すべての開発行為において開発許可が必要になるのかというと決してそうではありません。特定の区域でおこなわれる開発行為で規模が一定の基準以下のものであったり、公益上必要とされる建築物の建築のためにおこなわれる開発行為などであれば、許可を受ける必要がないということもあります。

市街化調整区域での建築するためのステップ

市街化調整区域で建築を検討しているときには、市町村に確認をしてください。以下に手順を記載します。

  1. ある程度具体的な計画の資料を作る。
  2. 都市計画課に相談する。
  3. 建築指導課に相談する。
  4. しっかりとした計画の資料を作る。
  5. 都市計画課で審議にかけてもらう。
  6. 建築指導課に審議にかけてもらう。

基本的には、上のような流れになります。最初に作っていく資料は、概要が説明できる程度で大丈夫です。ただし、重要なことはいくつかあります。

まず、その施設は誰のためのもので、どのように利用するのか。どのように利用するのかの点では、人が寝泊りできるような設計なのか、そうではないのかが結構重要視されます。

手順2以降ですが、都市計画課を先に訪問しましょう。市街化調整区域で建築ができるかどうかは、都市計画法上、許可できる建物かどうかを最初に判断します。都市計画法上問題のない開発・建築であれば、次に建物が建築基準法に適合しているかどうかという話の流れです。

市街化調整区域で家は建てられるのか?

結論から言えば、ほぼ無理です。そもそも市街化調整区域は、市街化を抑制する区域なので家を建ててはいけない場所です。では、なぜ建てられるという人がいるのか?ということです。

これは平成13年5月18日に行われた都市計画法の改正前のルールが原因です。この改正より前では、既存宅地といって、市街化調整区域内で地目が宅地になったままのところは、都市計画法の許可を受けずに、建築確認のみで家を建ててよいとされていました。

しかし、この改正以降、既存宅地でも都市計画法上の許可を受けなければならないようになりました。都市計画法上の許可が出れば建てれるということじゃないか!と思うかもしれませんが、許可が下りる可能性はかなり低いです。ですので、既存宅地を理由に市街化調整区域で土地の購入を検討している方は十分に注意してください。

まとめ

市街地としての開発を促進しているエリアが市街化区域です。反対に、市街地としての開発を調整(抑える)しているエリアが市街化調整区域でした。それぞれ都市計画法で定められたエリアであり、開発上のルールがあります。

市街化調整区域で開発行為を行う場合には、開発許可を得る必要があります。この開発許可を得ずに建築をすることは違法行為となります。かならず開発許可を得ましょう。

市街化調整区域での建築について可否を調べるには、都市計画課と建築指導課に行きましょう。なかでも都市計画課から許可を得ることがもっとも重要なことなので、まずは都市計画課です。訪れる時には、ある程度プランを描いてからいくとよいです。

市街化調整区域内で家を建てることは現実的ではありません。平成13年5月18日に行われた都市計画法の改正前であれば、既存宅地でのみ可能でした。しかし、現行法では既存宅地であっても開発許可が必要となりますので、ほぼ不可能だと思った方がよいです。

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