不動産の登記 抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは:手続き、必要書類、費用と相場、申請書作成方法

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住宅ローンが完済すると抵当権抹消登記をすることになるのが一般的です。

抵当権抹消登記とは、抵当権を消す登記です。

その性質上、抵当権を設定した金融機関などから許可がなければ、抵当権抹消登記を行うことはできません。

抵当権抹消登記が行えるということは、融資を完済しているので差し押さえなどのリスクは通常考えられません。

なので、別にしなくてもいいのではないのか?と思う方もいるでしょう。

ですが、相続や急な売却になったときに困るのが常です。

今回は、抵当権抹消登記がどういうものなのかということや、費用など知っておくべき内容を抑えつつ、注意点も説明します。

これを読めば、抵当権抹消登記についてはバッチリです。

この記事からわかること

  • 抵当権抹消登記とは
  • 抵当権抹消登記の手続き
  • 抵当権抹消登記の必要書類
  • 抵当権抹消登記の手続きにかかる期間
  • 抵当権抹消登記の申請書の作成方法
  • 抵当権抹消登記の費用
  • 抵当権抹消登記の相場
  • 抵当権抹消登記に必要な書類を紛失した場合の対処法
  • 法務局の相談窓口を活用する場合の注意点およびコツ

抵当権抹消登記とは

住宅ローンなどでお金の借り入れする際に、家と土地を担保とするためのものが抵当権になります。

しかしながら、住宅ローンなどを完済してしまった場合には家や土地を担保にしておく必要はありません。

借り入れの際の担保なのですから、返済が終われば抵当権は不要になります。

当然、抵当権設定登記も不要になります。

そのため、抵当権設定登記を消す必要が出てきます。

抵当権設定登記を消すための作業を抵当権抹消登記と呼ぶのです。

一般的には、住宅ローンの完済時に銀行から抵当権を抹消するための書類を渡されます。

抵当権設定登記をするときには、銀行や司法書士に任せっきりにしているという人も多いでしょう。

しかしながら、抵当権を抹消する際には任せっきりというわけにはいきません。

というのも、抵当権の抹消のためには自分のほうからアクションを起こしていく必要があるのです。

抵当権の抹消をしなかったからといって、すぐに問題が起こるということはそうそうありません。

しかしながら、将来的に不動産の売却などを考えているのであれば、早い段階で手続きをしておきましょう。

司法書士に依頼することもできますし、法務局で手続きをするということもできます。

抵当権抹消登記の手続き

抵当権抹消登記の手続きは、

  • 必要書類の準備
  • 抵当権抹消登記にかかる申請書の作成
  • 抵当権抹消登記の申請

の流れで行います。

各手続きについて、詳しく解説していきます。

前提条件:住宅ローンが完済されていること

前提条件として、住宅ローンが完済されている必要があります。

住宅ローンを借りるときには、あなたの土地および建物を担保にして、金融機関からお金を借りています。

金融機関としては、住宅ローンが完済されるまでは、抵当権を抹消するわけにはいきません。

ですので、抵当権抹消登記を行う前提条件として、住宅ローンが完済されていなければいけません。

まごころう
ただし、借換えなどによって、抵当権者(金融機関)が変わった場合などには、前抵当権者の抵当権抹消登記を行うことはできます。

新しい抵当権者(住宅ローンを貸してくれる金融機関)からしても、前抵当権者の抵当権情報があるのは不安です。

そもそも、抹消できないと貸してくれないはずです。

必要書類を準備する

抵当権設定登記に必要な書類については、別の章で詳しくまとめます。

ここでは抵当権抹消登記に必要な書類を準備するうえで、注意すべきことがらについて解説します。

法務局に登記申請を行う場合には、書式に従って、適切な対応を行うことが重要です。

役所のことなので、形式が最優先されるということを頭に入れておいてください。

原則として、原本を添付する

抵当権抹消登記の添付書類は、原則として、原本を添付してください。

ケースによっては、「住民票の写し」などを提出するように求められることがあります。

この場合には、

  • 住民票の写し
  • 住民票の原本

をセットで提出します。

原本を返してほしい場合

ただし、申請人(あなた)が原本がほしい場合もあるでしょう。

ですので、

  • 原本を補完する必要があるもの
  • 原本を欲するもの

については、原本の還付(返還)を請求することができます。

原本の還付(返還)を請求するといっても、請求書などが必要になるわけではありません。

  • 原本の還付(返還)を希望する場合には、
  • 原本の還付(返還)を希望する書類の写し(コピー)に、「原本に相違ありません。」と記載しする。
  • 申請書に押印した人が、当該写し(コピー)に署名(記名)押印したものを申請書に添付する。

原本と一緒に提出する。

を行うことで、原本の還付(返還)を受けることができます。

まごころう
法務局としては、

  • 原本
  • 原本の写し

をできれば手元に残したいのです。

なので、原本の還付(返還)を希望するのであれば、

  • 原本に相違しないもの(原本の代わり)

を提供してほしいということです。

返してもらえない原本もある

すべての書類の原本を返してもらえるわけではありません。

  • 金融機関から受け取った委任状
  • 登記原因証明書
  • 印鑑証明書

などのような、抵当権抹消登記申請のためだけに取得した書類は、原本の還付(返還)を受けることができません。

手元に情報を残しておきたいという場合には、コピーをしておきましょう。

住所変更・名義変更登記が伴う場合の注意点

抵当権抹消登記を行うにあたって、

  • 住所変更(引っ越しなどによって住所が変わった)
  • 名義変更登記(結婚などによって氏名が変わった)

が必要なケースがあります。

この場合には、住民票を取得する必要があります。

平成28年1月から個人番号(マイナンバー)が始まりましたが、登記申請の手続きでは、個人番号(マイナンバー)を利用することはできません。

ですので、登記申請時に住民票を取得するときには、個人番号(マイナンバー)の記載のない住民票を提出します。

とはいえ、各市役所の市民課などで、通常通りに住民票の申請を行えば、基本的には、個人番号(マイナンバー)の記載がない住民票が取得できます。

特別な申請をした場合のみ、個人番号(マイナンバー)の記載のある住民票が受け取れるようになっているのが主流なので、念のため、確認だけして、通常通りに取得してください。

申請書の書式などにかかわる注意事項

申請書の書式(用紙サイズ、紙質など)にかかわる注意事項です。

書式が守られていないと、申請を受け付けてもらえない可能性が高いので、以下の注意してください。

  • 申請書の用紙のサイズは、A4サイズを使う
  • ほかの添付情報と一緒に左とじで提出する
  • 紙質は、上質紙など長期間保存に向いたものを使う
  • 文字は、
    パソコン(ワープロ)入力
    黒インク
    黒ボールペン
    カーボン紙
    等で、はっきりと書く。
  • 摩擦などによって消える、もしくは、見えなくなるものは不可
    (※フリクションなどのこと)
  • 鉛筆は使用不可

形式が大事です。

郵送による申請の注意点

郵送による申請をする場合には、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載して、書留郵便で郵送してください。

また、抵当権抹消登記が完了したあとに、登記識別情報を記載した書面を郵送により受け取りたい場合には、本人限定郵便などによる方法をとります。

この場合には、「書留料金+100円(平成29年11月現在)の郵券が別途必要です。

申請書の作成

一通り、必要書類が手元に集まった段階で、抵当権抹消登記の申請書の作成に取り掛かります。

申請書に記載する内容を確認するためには、後述する必要書類のほかに、

  • 登記事項証明書

が必要になることがあります。

登記事項証明書の取得方法については、以下のリンクを参考にしてください。

【登記事項証明書】取得方法と注意点
【登記事項証明書】取得方法と注意点

不動産について調べたり、理解しようとするときに必要不可欠な書類が「登記事項証明書」です。登記事項証明書には、対象となる不動産のこれまでの歩みと現状が記されています。簡単な形状や権利関係をただしく把握するのに、とても重要な書類です。
この記事では、登記事項証明書の基本から取得方法まで解説します。不動産についての第一歩になる方も多いかもしれませんので、できるだけ丁寧に解説を進めます。一歩一歩進めていけば、必ず登記事項証明書を入手できるので頑張りましょう。

抵当権抹消登記の申請

必要書類および申請書の作成が終わったら、法務局に申請をします。

申請後、登記官の確認を経て、問題がなければ、抵当権抹消登記が完了します。

修正することがある場合には、法務局に足を運んで、修正したのち、再申請を行います。

抵当権抹消登記の手続きにかかる期間

抵当権抹消登記の手続きにかかる期間は、おおむね2週間前後です。

  • 必要書類および申請書の準備に1週間
  • 登記官の審査および調査に1週間

の合わせて2週間です。

必要書類および申請書の作成に時間がかかると、その分、期間は延びていきます。

司法書士に依頼した場合には、基本的に、おおむね2週間前後で完了すると考えてください。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権抹消登記をするのに必要な書類は、以下のようなものです。

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 登記識別情報もしくは登記済証
  • 会社法人等番号または資格証明情報
  • 金融機関からの委任状(代理権限証明情報)

抵当権抹消登記申請書

別名では、抵当権の登記を弁済したことにより抹消する場合の申請書とも呼ばれます。

法務省のホームページでは、この名称で紹介されています。

この書類については、司法書士に依頼したときには用意してもらえるのが普通です。

参考リンク:抵当権の登記を弁済したことにより抹消する場合の申請書の様式・記載例(法務局)

リンク先を見ていただくと、どのようにして記載するとよいのか一例が記されています。

冒頭に、「個人が書面で抵当権の抹消の登記を申請する場合の申請書の様式・記載例は、別紙1のとおりです。」と書かれています。

通常これらの書類は、司法書士に委託して用意されることを想定しているので、あまり丁寧ではありません。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記の原因(理由など)となった事実をはっきりさせることも目的としています。

当然ですが、その登記の原因により権利の変動がありましたよということを証明する情報です。

なので、登記事項証明書に記載されるあらゆる権利関係の変更には必要になる書類です。

金融機関が発行する書類で、別名、

  • 解除証明書
  • 弁済証明
  • 抵当権放棄証書

ともいわれます。

登記識別情報もしくは登記済証

ほとんどの方は、新しく不動産を取得した時に司法書士に依頼して、登記を完了しているはずです。

司法書士に依頼して登記をしたときには、通常であれば手続き後数週間以内に登記識別情報もしくは登記済証を受け取っているはずです。

受け取る際には、大事な書類なのでなくさないようにしてくださいと司法書士から説明を受けているでしょう。

別の呼び方では、権利証ともいいます。

住宅ローンが完済されると、金融機関から返還されることになります。

別名、抵当権設定契約証書ともいわれます。

通常、「登記済」という赤い印判が押されています。

会社法人等番号または資格証明情報

会社法人等番号とは、金融機関の番号が記載された書類です。

ですので、金融機関から受け取ります。

平成27年11月以降、申請時に会社法人等番号を添付した場合には、資格証明情報を添付する必要がなくなりました。

 

代理権限証明情報(金融機関からの委任状)

金融機関から受け取る委任状です。

金融機関から受け取る書類ですが、原則として、抵当権者(金融機関)と所有者が共同で作成することになっています。

とはいえ、金融機関での発行手続きのなかに、それらの作業が含まれているので、心配はいりません。

その他

その他、必要なものとして、

  • 認印
  • 本人確認書類

があります。

抵当権抹消登記の費用と相場

抵当権抹消登記の費用は、さほど高額にはなりません。

主な費用は、

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 事前調査費用
    (登記事項証明書などの取得費用など)
  • 事後謄本の取得費用

です。

登録免許税

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産の個数×1,000円です。

1筆の土地上に、1棟の建物がある(普通の一軒家)では、2つの不動産なので2,000円です。

マンションの場合、2筆の土地にまたがったりすることがあります。

司法書士報酬

司法書士報酬は、大体5,000円~10,000円です。

ほとんどの司法書士事務所が5,000円に近い額でしょう。

事前調査費用

事前調査費用は、抵当権抹消登記の申請をするのにあたって、対象物件の登記情報を参照する必要があります。

その情報を入手するためにいくらか費用がかかります。

事後謄本の取得費用

事後謄本とは、抵当権抹消登記の申請を行った後に、登記事項証明書を実際に取得して、確かに消えているか確認するためのものです。

登記事項証明書を取得するのとなんらかわりはありません。

自分で抵当権抹消登記を行う場合の費用

自分で抵当権抹消登記を行う場合には、

  • 登録免許税
  • 事前調査費用
  • 事後謄本の取得費用

がかかります。

1筆の土地および1筆の建物にかかる抵当権抹消登記を行う場合には、

  • 登録免許税:2,000円
  • 事前調査費用:おおむね1,500円
  • 事後謄本の取得費用:おおむね500円

で、合計4,000円程度かかります。

司法書士に依頼して抵当権抹消登記行う場合

自分で抵当権抹消登記を行う場合には、

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 事前調査費用
  • 事後謄本の取得費用

がかかります。

1筆の土地および1筆の建物にかかる抵当権抹消登記を行う場合には、

  • 登録免許税:2,000円
  • 司法書士報酬:おおむね5,000円~10,000円
  • 事前調査費用:おおむね1,500円
  • 事後謄本の取得費用:おおむね500円

で、合計9,000~14,000円程度かかります。

特別なケース(住所・名義変更登記が必要な場合)

引っ越しなどによって住所が変わった場合には、住所変更登記費用が別途かかります。

結婚などによって氏名が変わった場合には、名義変更登記費用が別途かかります。

登記事項証明書の内容と、現在の所有者の情報を一致させる必要があるためです。

先に、住所・名義変更登記を行ってから、抵当権抹消登記を行うという流れです。

抵当権抹消登記の申請書および作成方法

抵当権抹消登記の申請書(サンプル)

抵当権の登記を抹消する場合の申請書の様式(法務局リンク)

上の画像は、法務局が提供している「登記事項抹消登記の申請書」です。

申請書を作成するときには、

  • 各必要書類
  • 登記事項証明書

を手元において記入を進めてください。

コツとしては、穴埋めゲームと同じで、該当する箇所を書類上から見つけて、書類に書かれている通りに書くことです。

変に書き換えたりすると、ほぼ確実に受け付けてもらえません。

各項目について、ひとつひとつ解説していきます。

登記の目的

登記には、さまざまな種類があります。

登記の目的には、今回行う登記がどの登記なのかを書きます。

法務局の申請書には、あらかじめ「抵当権抹消(順位番号後記のとおり)」と記載されています。

ですので、記載することはなにもありません。

原因

原因とは、登記をするに至った理由です。

記載する内容は、

  • 抵当権が消滅した日
    (抹消した日ではなく、消滅した日。すなわち、銀行から解除を受けた日。)
  • 抵当権が消滅した原因

を記載します。

書くときには「作文」をしないようにしてください。

原因に記載すべき内容は、「抵当権設定解除証明書」にすべて記載されています。

該当する項目を見つけて、その通りに記述してください。

日付の横に、

  • 解除
  • 弁済
  • 解約

などの表記があります。

これらが原因なので、その通りに記載しましょう。

権利者

権利者とは、抵当権を抹消する権利を持っている者(つまり、あなた)のことです。

現在の所有者の情報(住所および氏名)を記載します。

登記事項証明書に記載されている内容と一致している必要があるので、注意してください。

もし、登記事項証明書の記載内容と、現在の所有者の情報が異なる場合には、別の変更登記が必要になります。

先述したように、引っ越しや結婚などによって、住所および氏名が変わっているときなどです。

義務者

義務者とは、抵当権を抹消する義務を持つ者(つまり、金融機関)のことです。

金融機関の情報(所在地、商号および代表者名)を記載します。

権利者同様、登記事項証明書の内容と一致していなければいけません。

金融機関の商号が変わったことで、登記事項証明書の内容と一致しないことがあります。

その場合には、変更の経緯がわかる法人登記事項証明書が必要になるので、金融機関に相談してください。

添付情報

添付情報とは、申請書を提出するときに一緒に添付する書類のことです。

必要書類をひとつひとつ記載していきます。

登記識別情報を提供することができない理由

登記識別情報を、

  • あなた
  • 金融機関

が紛失してしまって、提供することができないことがあります。

この場合には、登記識別情報を提供することができない理由を記述します。

あなたが紛失してしまった場合の対処法については、後ほど詳しく解説します。

金融機関が紛失してしまった場合には、金融機関の印鑑証明書が必要になりますので、相談してください。

申請する日付

抵当権抹消登記を申請する日付です。

登録免許税

あなたのケースに応じた登録免許税の合計金額を記載してください。

1筆の不動産あたり1,000円です。

不動産の表示

不動産の表示を記載するときには、手元に「登記事項証明書」を必ず用意してください。

登記事項証明書の表題部に記載すべき内容がすべて載っています。

書かれている通りに、申請書に記述してください。

抵当権抹消登記の必要書類を紛失してしまった場合の対処法

抵当権抹消登記に必要な書類を紛失してしまった場合の対処法について解説します。

失くしてしまったとしても、抵当権抹消登記は行えるので、まずは落ち着いてください。

再発行できる書類とできない書類

抵当権抹消登記の必要書類は、

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 会社法人等番号または資格証明情報
  • 金融機関からの委任状(代理権限証明情報)
  • 登記識別情報もしくは登記済証

です。

上記5つの書類のうち、上4つは、金融機関に申請することで再取得が可能です。

申請に必要なので、申請して再取得してください。

ただし、最後の「登記識別情報もしくは登記済証」は再取得することができません。

事前通知制度を活用する

「登記識別情報もしくは登記済証」を紛失してしまった場合には、事前通知制度を活用します。

事前通知制度とは、登記識別情報(登記済証)がないことによって登記官単独では進めることができないプロセスを進めるための回避策です。

事前通知制度による申請を受けると、登記官は、

  1. 登記識別情報(登記済証)がない
  2. 登記義務者(金融機関)に抵当権抹消登記の申請があったことを報告する
  3. 金融機関が抵当権抹消登記の申請を受理してもよいか事実を確認する
  4. 金融機関から登記官に事実であることが通達される
  5. 登記識別情報(登記済証)がなくても、プロセスを進めることができるようになる

という流れを踏みます。

結果、本来であれば、登記識別情報(登記済証)がないので進められなかったプロセスを進められるようになります。

事実確認が取れたら、通常のプロセスに戻るだけです。

事前通知制度を活用することで、抵当権抹消登記にかかる期間は延びますが、抵当権抹消登記そのものは完了することができるので安心してください。

自分で抵当権抹消登記を行うときの相談窓口

自分で抵当権抹消登記を行うときには、法務局の相談窓口を利用してください。

各法務局には、登記相談窓口が設置されています。

相談の受付時間は、平日の午前8時30分~午後4時00分までです。
(※多少、異なることがあります。またお昼は受け付けていないことが多いです。)

相談窓口を利用する場合には、事前予約が必要です。

事前予約は電話ですることができるので、最寄りの法務局に電話して予約を取ってください。

相談窓口を利用するときには、1回30分程度という枠が設定されています。

そのため、必要書類や申請書の記入などをわからないなりに一通りしてから相談にいくことをおすすめします。

一通りできた状態で相談にいくと、相談員から「ここに不備がある。」というのを教えてもらえるので、修正の負担も減り、漏れも防げます。

1からすべてとなると、漏れも出ますし、なにより枠内に終わらない可能性があります。

枠内に終わらなかった場合には、再度予約をとって、別日に足を運ばなければいけません。

相談窓口が開いている時間の都合上、なかなか足を運びにくい方が多いはずです。

無駄な時間を使わないために、事前の準備はしっかりしていってください。

 


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