抵当権 不動産用語

担保とは:担保の種類(抵当権・質権との違い)、担保責任・担保物権

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担保と聞いて、あなたは何を思い浮かべるでしょうか?

銀行のことや、住宅ローンのことなどを思い浮かべる方が大半でしょう。

質屋さんを思い浮かべる方もいるでしょうか。

普段何気なく使われている担保という言葉ですが、正しく理解しようと思うと、なかなか難しいことばです。

ですが、担保の性質を理解せずに、借金をしたりするのはとても危険なことです。

状況や、使う方向によって意味が違ってくる担保ということば。

しっかりと理解をしておけば、決して怖いものではありません。

知らないことこそがリスクですので、今回は担保について理解を深めましょう。

この記事からわかること

  • 担保の種類
  • 担保とは
  • 担保権とは
  • 担保責任とは
  • 担保物権とは
  • 住宅ローンと担保の関係
  • 借金の借入時・完済時の担保の取り扱い
  • 借金(借入)が返済できないときの担保の取り扱い
  • 担保に入っている財産を譲渡するとき

担保の種類

担保について理解する前に、担保の種類について説明します。

理解したいことは、

  • 担保と抵当権ってどう違うの?
  • 担保と質権ってどう違うの?
  • 抵当権と質権ってどう違うの?

という疑問です。

  • 担保
  • 抵当権
  • 質権

がごちゃ混ぜになっていると、以後、担保に関する理解を深めることができません。

結論からいうと、

  • 抵当権
  • 質権

は、担保の一種です。

つまり、担保が根本であり、担保の中に抵当権・質権が存在するということになります。

抵当権とは

抵当権とは、担保提供者(担保に入れた財産を所有している者)が、その担保を手元においておける担保です。

住宅ローンを思い浮かべてください。

住宅ローンの借入をするときには、通常、

  • 土地
  • 建物

を担保(抵当権設定)に入れます。

住宅ローンの場合、担保に入れたからといって、家に住めなくなるのではありません。

金融機関に「土地・建物」を担保として提供しながら、あなたは家に住み続けることができます。

抵当権は、主に「不動産」に活用されます。

不動産の場合には、

  • 財産そのものが動かせないこと(いきなり消えたりしない)
  • 登記によって法的に識別されていること(権利などの動向がはっきりわかる)

という特徴があります。

ですので、お金を貸している側としても、財産を預かる理由がないということになります。

質権とは

質権とは、担保提供者(担保に入れた財産を所有している者)が、その担保を手元においておくことができない担保です。

質屋を思い浮かべてください。

質屋でお金を借りるときには、高級時計などの価値のあるものを質屋に預けてお金を借ります。

質屋(お金を貸す側)からすると、高級時計などの「動産」はいつどこで消えたり、別のものにすり替わるかわかりません。

やってやれないことはありませんが、基本的に、登記などにより識別することは不可能です。
(※自動車では登録情報による識別が行われることもあるが、非常に稀なケース。)

なので、質権は、主に「動産」に活用されます。

お金を貸すときには、担保となる財産を預かり、無事返済がされたら、担保となっていた財産を返すという流れです。

まごころう
担保・抵当権・質権がごちゃごちゃになっていると、担保といっても、どの担保の話をしているのかわからなくなります。

まずは、担保が根本にあり、担保の一種として「抵当権・質権」があることを覚えておいてください。

担保とは

お金を借りるときによく出てくる担保という言葉ですが、わかっているようでわかっていないという人もいるかもしれません。

今一度担保という言葉について理解しておきましょう。

人生何が起こるかわかりませんので、お金を借りた後で返済ができなくなるという可能性もゼロではありません。

返済ができない状況の人にお金を要求したところで、ない袖は振れません。

そういったときに返済はできないけど、借金をこれで穴埋めしますというものが担保なのです。

というのも、お金を貸し借りする際に「ちゃんと返済するから」という口約束だけでは貸す側も不安が大きいのです。

そのときは返済できる状況でも将来どうなるかはわかりません。

将来返済できなくなったときのための最後の頼みの綱が担保というわけです。

担保というと物のイメージがあるかもしれませんが、担保にも人的な担保と物的な担保があります。

人的な担保の場合には、代わりの第三者に返済をお願いすることになります。

物的な担保の場合には、不動産などの財産を担保としていくことになります。

基本的に自分が返済できなくなったときに、代わりとなってくれるものが担保と考えておきましょう。

ただ、担保で残りが全額返済できるかはまた別問題になります。

1,000万円の残債があるのに対して、担保が300万円の価値しかなければ、当然700万円は担保を取られたあとにも残ります。

お金が返せなくなっても担保さえ差し出せば終わり!ではないということを覚えておきましょう。

担保責任とは

さて、不動産の話に担保が出てくるときには、担保責任というフレーズで出てくることも多いでしょう。

担保責任は、誰しもが責任を負う可能性のあることなので、詳しく解説します。

そもそも前提として、担保責任はどのようなときに発生するのか?ということについてです。

これは主に有償契約を結ぶときに発生します。

もっともありふれている有償契約とは、わたしたちが日常的に行っている売買です。

物の売り買いを行えば、売主から買主へ何らかの品物が渡されます。

それが形のあるもの(家や土地)でも、形のないもの(所有権や借地権)でも、価値の交換が行われれば有償契約となります。

そして、有償契約では、渡された品物に欠陥があった場合に、損害賠償をしなければならないという責任が付きまといます。

この責任こそが、担保責任です。

また、渡された品物に欠陥があることを、専門用語で瑕疵(かし)と呼んでいます。

分かりやすくするために、例を出します。

あなたは、10個入りと袋に書かれている飴を買ったとします。

代金を支払った後に、中身を確認したら9個しか入っていなかったときに出てくるのが担保責任です。

本来10個入っているべき飴が、9個しか入っていないので、売った側は1個分の損害を補填しなければいけないよというものですね。

このように担保責任とは、目的としているものが引き渡されたあとについて、双方に契約を保証させる性質を持っています。

不動産取引においてはとても重要なことです。なぜなら、不動産取引ではあとから問題が出てくることがよくあるからです。

家を買ったら、3年後に手抜き工事が発覚したということもあるでしょう。

家を買うときなどによく聞く瑕疵担保責任は、この担保責任の一種です。

詳しくは以下のリンクを参考にしてください。

瑕疵担保責任とは:新築住宅・中古住宅、土地、時効
瑕疵担保責任とは:新築住宅・中古住宅、土地、時効

不動産の取引では、どんな取引でも顔を出す瑕疵担保責任という言葉があります。個人が家を購入するときでも、瑕疵担保責任の範囲はどこそこまでで~などの説明を受けてから購入するのが普通でしょう。業者間の取引でも瑕疵担保責任の範囲などはできる限り明確にしようとします。
瑕疵担保責任の厄介なところは、その範囲が状況に応じて変化したり、ある問題が発生したときに瑕疵担保責任による損害賠償などの定めの中に入るのかどうか判断が難しいということです。なので、素人からすれば結局どうなのか分からず尻込みしてしまうという状況も生まれます。
今回は瑕疵担保責任について、最低でも知っておきたいことを説明します。あまり知らない分野だからといって丸め込まれてしまわないように、基礎知識は身につけておきましょう。

担保物権(担保権)とは

担保物権とは、誰かのものを担保するための権利です。

権利の中でも、物権と呼ばれる権利で、特定の物を他人の干渉なしに支配できる権利のことをいいます。

なので、担保物権とは、担保物を他人の干渉なしに支配できる権利ということになりますね。

住宅ローンを組む時には、通常、抵当権設定登記という登記が必要になります。

この抵当権は、担保物権の一種です。

他にも質権などがあります。

担保物権のばあいは、わたしたちが行使する権利ではなく、あまりされたくはないですが、わたしたちが行使される権利になります。

行使する相手として一般的なのは、銀行ですね。

担保物権を設定されるときには、慎重になりましょう。

名の通っているような銀行などではあまり心配する必要はありませんが、いわゆる怪しい金融機関などからお金を借りるようなときに、担保物権(抵当権や質権)の話が出てきたときには注意が必要です。

法律学的な理解をしようと思うと、より事細かな定義が必要になります。

ですが、一般的な範囲で知っておくには、このくらいで十分です。

住宅ローンと担保(抵当権)

先ほどすこし解説しましたが、住宅ローンを組む時には「抵当権設定登記」が行われます。

抵当権設定登記について簡単に説明します。

不動産を担保に入れるときには「抵当権」が使われる

不動産を担保に入れるときには、一般的に「抵当権」が使われます。

抵当権の場合には、担保提供者(住宅ローンを組んだ人)が財産を使い続けることができます。

つまり、土地や家を担保にして抵当権を設定しても、借りた人は家に住み続けることができます。

金融機関および住宅ローンを組んだ人の双方にメリットがしっかりと残ることになります。

担保(抵当権)の順位

金融機関からすると「万が一の時に返済の保証があること」が担保を利用した貸し借りのポイントになります。

担保(抵当権)を設定してお金を貸すときには、登記の順番によって、抵当権の順位が設定されます。

借り手が複数の金融機関からお金を借りていて、返済が滞ったとします。

このときに抵当権の順位がわからないと、どこの金融機関から先に担保を処分してお金を回収していいのかわからなくなってしまいます。

万が一の時に、お金の分配がスムーズにいくようにするために設定されるのが「抵当権の順位」です。

合計で1,000万円の借金があり、担保価値が700万円だったとします。

  • A銀行(1位):500万円
  • B銀行(2位):500万円

であった場合には、

  • A銀行(1位):満額(500万円)が回収できる
  • B銀行(2位):200万円(700万円 - 500万円)しか回収できない

ということになります。

抵当権の順位は「金融機関」にとって、非常に大事なポイントになります。

抵当権設定登記について、より詳しい内容を確認したい方は、以下のページを参考にしてください。

【抵当権設定登記とは】費用(相場)、必要書類、登録免許税の軽減など
【抵当権設定登記とは】費用(相場)、必要書類、登録免許税の軽減など

抵当権設定登記について解説している記事です。「抵当権設定登記の基礎知識」「抵当権設定登記の流れ」「抵当権設定登記の費用」「抵当権設定登記に関する特別なケース」について触れています。登録免許税の軽減に関する情報など、費用負担を大幅に削減する方法も掲載しています。

借金(借入)をするときの担保の取り扱い

借金(借入)をするときの担保の取り扱いについて、簡単に解説します。

担保の設定

担保を活用して借金(借入)を起こすときには、担保の設定をします。

つまり、担保物件(担保を取り扱う独占権がだれにあるのかはっきりさせる権利)を確定させることです。

不動産を担保に入れるのであれば、担保にする不動産に抵当権を設定し、登記簿に法的な効力を記録します。

質屋で動産(高級時計など)を担保に入れるのであれば、担保そのものを質屋に預けて、借用書などを作ります。

ごちゃごちゃと専門用語が出てくるので、わかりにくいことが多いのですが、平たくいえば、

  1. (借りたい人が)借入したい額を伝える
  2. (借りたい人が)担保をみせる
  3. (貸す人が)担保の価値によって、貸し出せる額を決める
  4. (借りたい人・貸す人が)借金の総額について相談する
  5. (借りたい人・貸す人が)担保を設定して、借金の契約を結ぶ

という流れになります。

借金(借入)を完済したときの担保の取り扱い

担保によって借りていた借金(借入)が完済できたときの担保の取り扱いについて解説します。

担保を解除する

借金がすべて返し終わると、担保に役割はなくなります。

ですので、担保を解除します。

つまり、

  • 不動産の場合:抵当権抹消登記を行う
  • 動産の場合 :担保物を返却する

ということです。

抵当権抹消登記については、返し終わったからといって金融機関が勝手にしてくれるものではありません。

あなた自身で行わなければいけないので注意してください。

抵当権抹消登記について、より詳しい内容を確認したい方は、以下のページを参考にしてください。

抵当権抹消登記とは:手続き、必要書類、費用と相場、申請書作成方法
抵当権抹消登記とは:手続き、必要書類、費用と相場、申請書作成方法

住宅ローンが完済すると抵当権抹消登記をすることになるのが一般的です。抵当権抹消登記とは、抵当権を消す登記です。その性質上、抵当権を設定した金融機関などから許可がなければ、抵当権抹消登記を行うことはできません。
抵当権抹消登記が行えるということは、融資を完済しているので差し押さえなどのリスクは通常考えられません。なので、別にしなくてもいいのではないのか?と思う方もいるでしょう。ですが、相続や急な売却になったときに困るのが常です。
今回は、抵当権抹消登記がどういうものなのかということや、費用など知っておくべき内容を抑えつつ、注意点も説明します。これを読めば、抵当権抹消登記についてはバッチリです。

借金(借入)が返せなくなったときの担保の取り扱い

借金(借入)が返せなくなった時の担保の取り扱いについて解説します。

担保の差押えおよび売却

担保による借金(借入)が返せなくなったときには、

  • 担保の差押え
  • 担保の売却

が行われます。

担保物権で解説しましたが、担保に入っている財産を自由に扱うことができるのは「お金を貸している側」です。

つまり、お金を貸している側にとって不都合が生じれば、担保になっている財産を駆使して、不都合を解消しようとします。

そのために行われるのが、

  • 担保の差押え
  • 担保の売却

です。

不動産が担保になっているのであれば、担保を差し押さえて、他人に貸すことによって賃貸収入を生むこともできます。

生まれた賃貸収入から滞った借金を回収することが可能です。

賃貸物件としての価値が見込めないようであれば、安値覚悟で売却することもできます。

競売や任意売却が一般的ですが、二束三文であれ、回収できるうちに回収できる額をとにかくかき集めます。

当然、借りていた人は財産を募集されるので、手元には借金だけが残っている状態です。

残った借金(借入)の返済義務は消えない

先述しましたが、担保の売却などを行っても、借金の全額に満たない場合には、残った借金は返済し続けなければいけません。

1,000万円の借金をしていて、返済が滞りました。

担保にしていた家は差押えののち、競売により売却。

売却価格が500万円だったので、借金が500万円残りました。

この場合、家も失い、何もない状態ですが、借金500万円は頑張って返済し続けなければいけないということです。

担保に入っている財産を譲渡するとき

担保に入っている財産を譲渡するときには、

  • 担保を解除する
  • 担保権者(担保物件を保有している者)の承諾を得る

のいずれかを行う必要があります。

担保を解除した場合には、借金の返済も終わり、担保の役割も消えているので、自由に譲渡などを行うことができます。

担保の役割が終わっていない場合には、担保権を保有している者(金融機関や質屋)の承諾を得る必要があります。

担保権者の承諾を得ることができれば、担保に入っている財産を譲渡することがでいます。

アシューマブル・ローン(引継ぎができるローン)の場合には、新たな所有者に借金の返済義務が移行されます。

普通のローンであれば、担保に入っている財産を譲渡したあとも、もともとの借り手に返済義務が残ります。


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