再建築不可の土地であっても価値はあります。
再建築不可の土地では、
- 新築
- 増築
- 建て替え
など、新たな建築行為は禁止されていますが、そのほかの行為は禁止されていません。
改築（リフォーム・リノベーション）により既存建物を再利用する
再建築不可の土地上に建物が建っている場合、
- リフォーム
- リノベーション
などの改築を行うことで、建築行為を行わずに再利用をすることができます。
建物の形状が変わるような建築確認申請を要する行為が禁止されているだけなので、
- 外壁の張り替え
- 屋根の葺き替え
- クロスの張り替え
- 水回りの入れ替え
- フローリングの張り替え
はもちろん、
- 間取りの変更
- 耐震改修工事
なども一定の規模・基準以内であれば行うことができます。
注意ポイント
- 間取りの変更
- 耐震改修工事
を行う場合には、建築確認申請を提出しなくてよい範囲内で行うように注意してください。
建築確認申請を提出しなければいけない規模で行う場合には、再建築不可になっている状況を解消しなければいけなくなります。
実質、工事が行えないということです。
自分で住むために活用することもできますが、価格を安くしておくことで、
- 改築を行なって住みたいと考える方
- 改築を行なって賃貸として貸したいと考える方
に魅力的に映る可能性が増します。
土地上に新たな建築物は設置できないが、工作物は設置できる
建物を建てることによって、不動産活用の幅は広がりますが、建物を建てずに活用する方法がないわけではありません。
たとえば、
- 資材置き場
- 太陽光発電
- 月極駐車場
- コインパーキング
などが考えられます。
太陽光パネルや駐車場設備などは、一部例外を除いて、基本的には工作物として扱われます。
建築物ではない以上、建築確認申請は不要となりますので、上述の活用方法は新規に始めることができます。
注意ポイント
建築物なのか、工作物なのかは微妙な差になります。
一般的に工作物だと勘違いされやすいものとして、
- カーポート
- コンテナ（またはコンテナハウス）
などが挙げられますが、いずれも建築物です。
カーポートに太陽光パネルを設置して、駐車場の賃料収入と太陽光の売電収入を得ようとした場合、建築確認申請が必要な行為に該当してしまいますので注意してください。
土地活用をする場合には、
- 立地条件に適した活用方法の選択
- コツコツと積み上げる収入になりがちなので、長期投資と考える目線
が大事になります。
安定的な収入が得られている実績が積み上がってくると、投資家向けに売却を行えるようにもなってきます。
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